住宅の価格は立地だけでなく建物の劣化や周辺の環境の状況によっても変わってくるので、総合的に判断されて価格がつくという形です。同じ建物で同じ立地でも一時的に人気が高まったり、逆に低くなるような時期的な要素も含まれます。

不動産査定には設備や周辺環境も重視される

不動産の価値は立地だけでなく建物や設備の状態にも左右されるので、特定の要素だけでなく総合的に判断されます。

劣化 設備があるとその分だけ減額されるので、劣化 設備を費用をかけてまで修理する必要はありませんが、できる限り良い状態で査定してもらえるように工夫する必要があります。劣化 設備による減額だけでなく、周辺環境が悪かったりするとマイナスの評価をされます。

住宅として使われる物件であれば治安が良くて夜間は静かな環境が好まれますし、同じ住宅でも単身者向けではなく、基本的に家族向けの住宅になれば周辺に子供が遊べる場所があったり、交通量が少なくて子供の安全面で魅力がある環境が好まれます。

単身者が住む住宅ならば近くに小売店があったり、公共交通機関の乗り場が近いなどの条件の方が評価が高いです。周辺環境 近隣住民は住宅物件では大事な要素です。

住宅ではなく商用テナントやオフィスの物件ならば、閑静な周辺環境よりも人が集まる環境の方が好まれてプラスの要素になります。

不動産査定をしてもらう業者選定

中古住宅の査定要素は様々で周辺環境 近隣住民の状況や設備などがありますが、業者によって評価の仕方も違います。不動産査定とは一定の基準を基に評価額を出していくものなので、自らが売却する不動産を高く評価してくれる業者選定が重要です。

中古住宅を売却する時は個別に業者を探しても良いですが、一括査定も便利なサービスです。一括査定とは一度の見積もり申し込みで、多くの業者から見積もりを取れるサービスです。

個別の業者に一社ずつあたるのとは違って、比較検討するのに労力も時間もかかりません。業者選定をする中で一括最低を上手く活用すると、最小限の手間で良い条件の売却先を見つけられます。

一括最低で中古物件を売る時の注意点としては、極端に参加業者が少ないサービスを利用してしまったり、特定の地域の業者に偏ったサービスを使って地域的なミスマッチが発生する事です。ミスマッチが発生しない為に利用前に確認すると良いです。

査定要素を理解して最適な業者を選ぶ

不動産の評価基準は周辺環境 近隣住民や設備の状態など様々な要素を総合的に判断されます。そのため少しでも多くの業者に見積もりを出してもらって、売却する中古住宅をより高く評価してくれる業者を探す事が大切です。

土地や家屋などの不動産を売却するには、それぞれ理由があります。ここからはランキング別の不動産売却理由について書いていきます。不動産売却にはどんな理由があるのか、売るときのタイミングやコツについても調べていきます。不動産売買に関心がある人、売却を成功させたい人も参考にしてください。

ランキングでわかる不動産を手放す理由

土地や家屋などの不動産は価値の高い財産ですが、売却する人も多く存在します。その理由はランキングでも知ることができますので、まずは目を通してみましょう。ランキング上位では、売り時だと考えたというタイミングの問題があります。

不動産の価値は日々変化していますが、できることなら少しでも高く売却したいものです。タイミングを外すと価値が下がる可能性もありますので、情報収集をしっかりと行うことも、売却を成功させるコツです。それから、不動産売却をする理由には、不動産維持費用が多く発生することがあげられます。

空き家の場合でも固定資産税や都市計画税は毎年発生しますし、メンテナンスや管理の費用も必要です。長期に保持していると、不動産維持費用も多くかかることになるので、不動産維持費用の負担を減らす目的で売却に進む人も多いといわれています。このほかでは、老朽化や相続の問題での売却も少なくありません。

所有する不動産の価値を調べておこう

不動産売却を成功させるコツは、所有している不動産の価値を知っておくということがあげられます。近隣の土地や家屋がどれぐらいの価格で販売されているのかは良く調べておきましょう。それから、不動産業者によって、査定額も変わってきますので複数の不動産業者で査定をしてもらい、比較しておくことも大切です。

中古物件の場合は、イメージが良いことも大事ですので内覧や見学の際にはできるだけきれいな状態にしておくことも大切です。古い家屋は価値もどんどん下がりますので、できるだけ早く売却の手続きを進めていきたいところです。早く売却するためには、スピーディーに対応できる業者を選ぶことも大事ですので、実績や評判も良く調べておきましょう。

相続した不動産を売却したい場合は、相続人全員で話し合いをし、最適な売却方法を選んでいきたいところです。いずれにしても、選ぶ不動産業者により結果は大きく変わることもありますので、慎重に選びたいところです。

不動産売却の理由は人それぞれ違う

不動産を売却する理由は人それぞれ違いがあります。タイミングが良いと判断する人もいれば、管理や維持の大変さから手放す人も多いといわれています、いずれの場合も、良い価格で売るためには、信頼できる不動産業者を見つけることが大事です。

不動産の売却は、所有している住宅がどのくらいの金額で売れるのかを調べる査定からスタートすることになります。ここでは、不動産の査定を依頼する前に事前に準備できる確認事項や調査には何があるのか解説していくことにしましょう。

不動産売却物件査定を行う目的とは？

不動産売却の価格を決めるときには、不動産会社の担当者が売却物件の室内および設備などの状態、現地で調査を行って細部までチェックした上で金額を割り出すことになりますが、他にも法務局を利用して権利関係の調査や役所による調査、周辺での成約事例や売り出し事例など様々な情報を利用してより精度の高い売却予想価格を導き出します。

なお、法務局での調査には、登記簿に記載されている内容や構図・測量図・建物図面、法務局でなければ入手が困難な情報も査定に含まれていることになるわけです。役所での調査では、用途地域や建築および法令上の制限などの確認が行われることになりますが、用途地域は主に更地の不動産で建物が建築されている場合は建築や法令上の制限などの確認を行う形になります。

特に、土地の場合は役所で建築や法令上の制限を調べておかないと建築可能な住宅にも制限が起こるなど重要な査定作業になります。

建物や敷地の調査は売却物件の種別で異なる項目も

不動産査定では現地調査を実施して査定額を割り出すことになり、この金額は直接販売価格で活用できるものになります。現地調査では一戸建てなどの場合は建物と敷地の両面で行われることになりますが、主な項目には何があるのか見ていくことにしましょう。

近隣の空き地の有無および隣接している建物の状況や近隣での建築予定になっている物件の有無、騒音や臭気などのような嫌悪施設の有無、住居内のリフォーム履歴や収納スペースの充実性、日照条件や眺望および景観、そして設備機器のグレードなど詳細な部分までチェックすることになります。

これらは物件種別に関係なく確認が必要な項目になりますが、マンションの場合は管理規約の確認や管理費および修繕積立金の金額、これらの滞納の有無などもチェックが必要です。長期的な修繕計画はマンション維持に欠かすことができない存在になるので、それの内容などもしっかり確認しなければなりません。

不動産査定の前に行っておくべき調査や確認

不動産査定では、色々な角度から調査が行われることが分かったのではないでしょうか。物件そのものの調査はもちろん、法律上での制限の有無や地域的な特性、法務局などで確認が必要になる権利関係など、事前に調べておくとトラブルを回避してスムーズな売却が実現します。

不動産査定を行うと、価格が高い会社と安い会社があるけれども高い不動産会社に依頼するのが良いのか悩みを持つ人も多いのではないでしょうか。高額な不動産を売却するわけですから少しでも高値の査定を付けてくれた会社を選びたいなど考える人は多いかと思われますが、売却を依頼する会社選びは査定額だけでなく高く売るコツを熟知していたり、実績などを踏まえて選択することが重要です。

こちらでは、高く売るコツや急いで売る・じっくり売る、これらにより売り出し価格が異なることについて解説していくことにしましょう。

査定価格が高い不動産会社に依頼するとは限らない理由

不動産査定を数社に依頼すると、査定価格が高い会社が必ず見つかります。不動産を売却する側としては、少しでも高い査定額を付けてくれた会社を選びたい気持ちは強くなりがちです。ただ、その査定価格は不動産会社により大きく異なるケースがありますので価格だけで決めてしまうとスムーズな売却ができなくなるリスクも存在します。

不動産会社による査定は、各社および担当者などが持っているノウハウや経験値、近隣での販売実績や市場動向など現実的な情報が反映されているものですから、実績や経験が豊富にある会社に査定を依頼した方が適正な価格を計上して貰えるメリットがあります。

仮に、提示された金額が他社よりも高い、想像していたものよりも高額だったなどの場合はその金額が実績および最新の相場データに基づいて計算されているものであるのか説明を求める方法もおすすめです。なお、最終的な目的は売却にあるので適正な売り出し価格が重要なポイント、これが高く売るコツに繋がります。

急いで売る・じっくり売るかにより売り出し価格は変化

売却をする理由は色々なことがあるけれども、売主側としては少しでも早く可能な限り高く売るなどが理想といえましょう。しかし、市場のニーズを考えずに高額な販売価格で売り出しを行っても反響が起こらないなどのケースも少なくありません。

査定価格を基にして売り出し価格を抑えた形で売却を早期に設定するのか、多少時間を要したとしても市場価格を高めに設定して反響などを考慮しながら調整するなどが一般的な販売方法です。これは、急いで売る・じっくり売るなどの考え方で売り出し価格が変化するなどの意味になりますので、まずは売却を急ぐべきか否かを明確にすることが大切です。

仮に、売却をそれ程急いでいないなどの場合は市場価格よりも高めにした売り出し価格で販売活動を続ければ、物件の魅力をより多くの人々に伝えることができるので、その魅力に共感してくれる購入希望者が見つかれば高く売れる可能性も高まります。

売却価格の相場を理解することは高く売るコツ

不動産会社の査定価格は、数社に見積もり依頼をすると金額が異なるのが普通です。高い査定価格を付けてくれた会社も実績が豊富にあれば利用するのも良いのですが、その金額が相場とあまりにもかけ離れているものでは別の会社に依頼するのが最適です。

そのため、売却するときには価格相場を自分自身で調べておく、査定価格が妥当な金額であるのか否かを見極めることが大切です。

収益物件を所有している人の中には、その賃貸不動産を売却したいなど考えるケースもあるのではないでしょうか。

この場合は、オーナーチェンジ物件の形で賃貸不動産を売却する形になりますが、ここでは賃貸に住む入居者の住む権利などを考え、借家契約（賃貸借契約）を踏まえながら入居者がいる場合の筆よな手続きや査定の際の注意点など解説していくことにしましょう。

入居者がいる場合は住む権利が一番に保護

入居者がいる賃貸不動産を売却する場合、入居者を退去することはできません。都市部など一部のエリアは例外になりますが、基本的に賃貸用の収益物件は一般的な住宅と比較すると売買の需要が限定されていると言います。

そのため、賃貸中の不動産は空室よりも低めの価格で取引が行われるケースが多いのです。少しでも高く売るなどの理由でリフォームやリノベーションを行い家賃を高めに設定する方法もあるけれども、これは入居者がいるときにはできません。

オーナーチェンジなどの場合は、入居者がいる場合で売買は可能ですが、借家契約（賃貸借契約）と呼ぶ不動産の陳謝契約の中には借りる側の権利を法律で保護を行うなどの考え方があるので借主側が契約を守っている限り売却したいので退去をお願いするなどができないわけです。

所有者および管理会社の契約内容は色々なものがあるけれども、入居者がいる場合は住む権利が一番に保護されるようになっています。

借家契約（賃貸借契約）には2つの種類がある

借家契約（賃貸借契約）には、普通借家契約と定期借家契約の2つの種類があるのですが両者の違いは期間の定めの有無で、普通借家契約は期間の定めがありませんが、定期借家契約には期間の定めがあるなどの特徴があります。

そのため、定期借家契約の場合は期限を迎えたときにはオーナーに都合で売却するので退去して欲しい、これを例外として認めて貰えることもあるといいます。ただ、売却が1か月後に迫っているのでそれまでに退去をして貰うなどのオーナー側の都合を押し付けることはできない、あくまでも期限がくる半年前までに借主に対して間もなく期限を迎えるので退去の準備をする旨を伝えることが大切です。

ところで、オーナーチェンジ物件の場合はその不動産が将来的に生み出す収益から逆算した形で査定が行われるのが一般的で、これを収益還元法と呼ぶ査定方法で行われます。現在の賃料における収入や管理費などの支出を計算して利回りがどのくらいになるのか導き出す、この利回りの大きさがオーナーチェンジ物件の価値の目明日になります。

入居者に退去をお願いして売却する方法

入居者いる場合の収益物件の売却は、入居者の保護がある関係から退去をお願いして売却することはできません。しかし、借家契約（賃貸借契約）で定期借家契約を結んでいる場合は例外として認められる、半年前に伝えることで退去して貰い売却することができます。

不動産売却を検討する方は、近隣の不動産会社の1社に任せるのではなく、相見積もりをすることの方にメリットがあります。この方法であれば会社間で異なる査定額を確認でき、最高値で売却することに成功する理由をあげられます。

ところがリスクは低い傾向にはありますが、デメリットに感じる場合もあるので、双方を確認することで最適な不動産会社は探せます。

メリット豊富な複数社の査定を受けることの理由

不動産売却では、現在ではパソコンやスマートホンからでもネット上の不動産一括査定サイトを利用できる環境にあります。この方法は1度の情報入力だけで複数社からの査定を確認できるので、最も高い金額で売却に成功するメリットが特徴です。

更に不動産一括査定サイトの場合は、売り込みたいと希望する会社間で競争が行われることは少なくはないので、通常よりも高額査定を受けられる可能性も否定はできません。金銭絡みでは豊富なメリットがあるものの、精度の高い査定を出している会社ではない場合は、物件調査によって減額される可能性はあります。

この精度の問題は各社で違いが生じることはあり、相見積もりを行った際に提示された額面から大きく変動をしない会社であれば利用しても安心です。この情報はネット上で不動産会社の口コミを確認する方法があり、全ての書き込みを信用することではありませんが、口コミ数の多い会社の場合は全ての口コミを閲覧することで大よその判断は行えます。

相見積もりをすることで後悔するデメリットの事例

不動産売却をするには相見積もりで、不動産一括査定サイトを利用することは既に多くの方が行っていることです。サイトにより違いはありますが厳選された3社程度からの精度の高い査定額を引き出せるものですが、便利さ故にデメリットになる可能性は出てしまいます。

後悔してしまうデメリットの事例と特徴は、最初は高い額面の査定を出しておきながらも、現地調査で大幅に価格がダウンしてしまう問題があり、不動産会社側が意図的に行っている場合もあるので、あまりに高額な査定で他社よりも群を抜いている場合は注意は必要です。このような会社の特徴は、ネット上でも被害者が口コミを書いている可能性があるので、現地調査を依頼する前に調べておくことはリスク回避に役立ちます。

また相見積もりをした後に、お断りをしても何度も電話が掛かってくるという迷惑な不動産会社もあり、この問題は利用をする一括査定サイトを厳選し、査定額の提示方法を運営会社側で管理をしている方法であれば問題はクリアできます。

複数の不動産会社の相見積もりは慎重さも大切です

不動産売却を有利に進めるためには、一括査定サイトなどを利用する方法が簡単でお得になります。高い査定額を出している会社に任せることが前提ですが、その会社に販売能力が備わっていれば最高値で売却できるメリットがあります。

逆にデメリットになることは、高値の査定額を出して依頼者を募ってから、大きく減額をする会社の存在です。このリスクは一括査定サイトの運営会社の信頼度を調べることや、会社名で口コミを探す方法で回避することは可能です。

中古一戸建ての売却するときには、少しでも高く売るために様々な不動産会社に査定を依頼することが重要です。その場合には築年数で査定額が変わりますが、それ以外にも金額が変わる要素があります。立地している地域の人気度によって評価額が変化しますが、需給関係によっても相場は動くことがよくあります。

無料査定で把握する築年数別の売却方法

一戸建て住宅の建物部分の評価額は少しずつ下がり、10年程度経過すると限りなくゼロに近づきます。もちろん管理状態によっては築年数が古くても査定額が高くなりますが、築20年を越えると取り壊したほうが売却が円滑に進められます。

住み替えなどで中古住宅の売却が決まったときには、最初は無料の不動産査定で様々な会社の条件を比べるべきです。不動産査定の一括サービスを利用すると、煩雑な依頼の作業もスピーディーに進められます。売主は中古住宅の評価額を重視しますが、売却が終わるまでの時間やサポート体制にもこだわるのが望ましいです。

査定が丁寧な不動産会社を選ぶと、買い手を探すプロセスで値下げをせずに想定通りの売却額で住まいを処分できます。一方で築5年程度の中古住宅では、雨漏りの修繕や水回りのリフォーム後に売る方法もあります。実績の多い会社を活用すると、売却額を高める上でも大きな意味のあるリニューアルが行えます。

建物の築年数以外の要素と高く売るテクニック

中古一戸建ては古くなると評価がダウンしますが、駅前の物件の場合には値下がりしないことが多いです。立地に恵まれた物件の購入希望者は多く、建物が古くても比較的短期間で住まいを売ることも容易です。そして駅前の物件の場合には、売却前の建物のリフォームには大きな意味がないです。

物件の魅力を強くアピールする意味では、不動産情報サイトでの積極的なPRの効果のほうが大きいです。情報サイトとの連携に意欲的な不動産会社を活用することが、マイホームの高値売却への近道です。取引件数が多い会社に不動産査定を依頼すると、高い金額が提示されるうえに1か月以内で買い手が見つかる可能性も高まります。

大手のハウスメーカーや不動産会社の分譲物件の場合には、周辺環境も高く評価してもらえます。そのために成熟した街並みの中にある中古一戸建ては、住宅部分の老朽化が進んでいてもスピーディーに売ることも可能です。

売る場合に重要な様々な要素とは依頼先の比較のコツ

築年数が古くなると中古一戸建てを売るのは難しくなり、更地にして買い手を探すケースもあります。しかし立地条件や周辺環境で評価が変わることもあり、建物のリフォームも視野に入れながら売却の方針を決めるべきです。無料査定で不動産会社を比較すると、売却額が高くなる可能性もアップします。

不動産査定では、高値で見積もりをしてもらうためのコツが存在します。中古と新築では、メリットデメリット・ニーズが全く違いますのでそれらを理解した正しい中古住宅高値売却を検討しなくてはいけません。ここでは、新築住宅と比較しながら基準をみていきます。

中古住宅とは経年劣化をしている物件

新築住宅と比較して中古物件の価格が落ちる傾向があるのは、築年数が経過しているからです。客観的に、中古住宅とは新築ではない物件のことを指しますがそれを示す大きな指標として経年劣化が挙げられます。この経年劣化は、築年数を確認することでわかります。

実際に、築年数が経過すればするほど、当該建築物が新築だった時の価格と比較してその価値は落ちていきます。不動産査定の場合では、だいたい10年程度も経過すればその価格は半減します。一方で、中古住宅とは買取を行う業者にとってもお金を払ってでも手に入れたい代物であることにも違いはありません。

劣化状況が軽微であるのならば、リフォームやリノベーションを行うことによってメリットデメリット・ニーズの観点から十分に採算をとれるからです。そのため、不動産査定ではまず何よりも新築住宅と比較して必要以上に消耗していないかどうかが非常に重要になります。

中古住宅高値売却を実現するための2つの注意点

不動産査定を高額にするためのコツは、まず客観的に劣化状態を抑えることです。簡単な対策では、住宅診断が挙げられます。特に、戸建ての住宅診断は売買契約を行うときの信用度を向上させることができるものなので、高額査定に繋がります。不動産を買い取る業者も、確かに様々な観点から当該住宅をチェックします。

しかし、それぞれの業者でポイントにしている重要な部分はかなり異なります。ここで、客観的にもその住宅の価値を損ねることがない評価を貰っておけば相手側も安心して取引を進めてくれます。また、買取業者そのものの選定も高額査定を実現するためのコツです。

これは、メリットデメリット・ニーズは、顧客だけではなく不動産を買い取る業者にとっても重要だからです。中古物件を買い取ってそれをどのように扱うかは、業者で異なります。他の業者で安くても、別のところで相談をすればそれだけで価格は高騰することもあるので複数の場所で相談をするのが大事です。

中古物件の捉え方は業者で異なる

経年劣化を抑えて、より長く安定して利用できる住宅にしておくことは中古住宅高値売却で最も重要です。そのうえで、中古物件の買取に詳しい実績のある業者を探すことでより効率的に取引を進めていけます。

不動産売却では色々な費用が発生しますし、土地や戸建て住宅マンションなどの売却物件の種別などでも諸経費が異なるといわれています。こちらでは、不動産売却における基礎知識として、仲介業者でもある不動産会社に支払う諸経費や税金などマンションや土地、一戸建てなどの物件種別ごとに解説していくことにしましょう。

マンションの不動産売却における諸経費などの基礎知識

マンションに限らず、土地や一戸建て住宅の不動産売却を仲介業者に依頼して売買契約となったときには仲介手数料と呼ぶ諸経費を支払う必要があります。これは不動産会社の利益になるお金で、基礎知識として売買物件での仲介手数料は販売価格の3％と6万円を加算した金額に消費税がプラスされることを覚えておきましょう。

マンションの場合は築年数が経過していても、部屋に価値がある不動産などからも部屋の中をきれいにしておくことは買い手を見つけやすくさせるメリットに繋げることができます。リフォームをする方法もあるけれどもリフォームしたからといって売却価格が高額になるわけではないので、ハウスクリーニングを施しておけば費用を抑えると同時に価格交渉を受けることなく売却ができるメリットに繋がって来ます。

なお、ハウスクリーニングを行うときには、主に浴室や洗面所、トイレやキッチンなどの水回りやレンジフードやクロス、床などです。これらのクリーニング箇所は、内見の際に購入希望者がチェックする場所です。

土地や一戸建てなどの不動産売却における諸経費

土地および一戸建てなどの場合も、仲介業者を利用して不動産売却を行う場合には仲介手数料が必要不可欠です。一戸建てなどの場合、築年数が経過していてそのままでは住むことができないくらいボロボロの物件は建物を解体して更地の土地にして売却する方が高く売れることも少なくありません。

解体費用は建物構造などにより異なりますが、一般的な日本の家屋の多くは木造住宅になるので30坪の場合は90万円から150万円が目安、50坪では150万円から250万円が目安です。ただ、解体をすべきか否かは仲介をお願いする不動産会社に相談を行ってから決めるのがおすすめです。

なお、不動産売却を行うと売却益が発生するため税金を納めなければならなくなることもありますが、マンションや一戸建てなどの居住用の不動産は一定条件を満たしていると控除を受けることができるので節税効果を期待できます。この場合も、不動産会社に相談してみるのも一つの方法です。

不動産売却では仲介手数料が主な諸経費

不動産売却は仲介業者を利用して行うのが一般的ですが、仲介業者は売買契約まで進むと仲介手数料として販売価格の3％と6万円を加算し、これに消費税を加えた手数料を支払う必要があります。

他にも、売却に伴い譲渡益が発生するので税金を納める必要がありますが、一定の条件を満たしている場合には控除が適用されるので節税効果を期待できます。

土地や家屋などの不動産を売る場合は、利益が出た場合は税金も発生します。3種類の税金が発生しますので、どのような税金なのか、金額はどれぐらい必要になるのかも確認しておきましょう。

ここからは、不動産を売る際に発生する税金や確定申告について書いていきます。土地や家屋の売却を検討している人はぜひチェックしてください。

不動産の売却で発生する3種類の税金

活用していない土地やマンションなどを売却し、現金化することを考えている人もいるのではないでしょうか。不動産を売る際に、利益が発生したら確定申告も必要です。売却では、3種類の税金も発生しますので、どのようなものなのかを把握しておきましょう。

発生する3種類の税金は印紙税と譲渡所得税、そして住民税です。譲渡所得税と取得税で混同してしまう人もいますので、譲渡所得税と取得税の違いについても知っておきたいところです。譲渡所得税は不動産の売却で得たお金にかかる税金で、取得税は不動産を取得したときに課税される税金のことを指します。名前は違っていても、譲渡所得税と取得税は違うものですので、その違いをよく理解しておきましょう。

3種類の税金の中でも、印紙税は売買契約の際に発生します。譲渡所得税と住民税は確定申告で支払うことになりますが、利益を得ていない場合は支払う必要はありません。これらの税金は分離課税なので、会社員でも確定申告が必要です。

不動産売却時の節税方法も知っておこう

不動産の売却で多額の現金が得られることもありますが、利益が大きくなればなるほど多くの税金も発生します。納める税金は少しでも抑えたいので、節税方法も知っておきましょう。まず、マイホームを売却するのであれば、一定の要件を満たせば所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高で3000万円が控除されます。

住宅ローン控除との併用はできないので、住み替えなどの際は注意しましょう。このほかでは、居住用財産売却による軽減税率の特例や居住財産の買替え特例も利用することができます。空き家を売却する人も増えていますが、相続した空き家を取り壊す、もしくは耐震リフォームをしたうえで売却するなら、マイホームを売却するときのように3000万円の特別控除を受けることもできます。

売却をする前は、どのような特例や控除が利用できるのかをよく確かめておくことがおすすめです。条件によっても税額が大きく変わる可能性があることも、理解しておきたいところです。

売却前には税金対策も考えておこう

不動産の売却で多くの利益を得た場合は、税金の負担も大きくなる可能性があります。税金の負担を少なくする方法もありますので特例や控除のこともよく理解し、上手に活用していきましょう。税金でわからないことがある場合は、専門家に相談することも考えていきたいものです。

不動産を売却する際にはさまざまな税金がかかることがあります。売買契約書に収入印紙を貼って納付する印紙税はそのひとつですが、なかでも売却による利益に課税される所得税や住民税は大きなものです。どのような税金がいつ課せられるのかをあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

譲渡所得には所得税と住民税が課税される

不動産を売却する際にはさまざまな税金がかかりますが、税金の種類によって納付する時期や納付すべき人はそれぞれ異なります。たとえば売買契約を交わすときには収入印紙を契約書に貼って割印を押しますが、このようなかたちで納税することになるのが印紙税です。ほかに契約後の登記申請の際に登録免許税を納付することになりますが、契約の内容しだいではあるものの、こちらは買主のほうが負担するケースが多いようです。

そして契約後に遅れてやってくる税金として所得税や住民税があり、不動産売却にかかる税金としては、これらのほうが金額も大きく手続きもめんどうなため、あらかじめしっかりと知識を入れておくことが望まれます。不動産を売却した際に利益が生じた場合には、その利益は譲渡所得として所得税や住民税の課税対象となります。この場合の利益というのはかならずしも売却金額そのものを意味していないことにも注意が必要です。

譲渡所得はあくまでも利益ですので、不動産を最初に購入したときに支払った取得費であったり、売却する際に支払った仲介手数料や測量代などのさまざまな費用を売却金額から差し引くことができます。不動産の譲渡所得は分離課税といって、給与所得や事業所得などの他の所得とは別に税金の計算をします。

所有期間による税率の差や各種特例に注意

譲渡所得にかかる税金はその不動産を所有していた期間が5年以下か、5年を超えるかによって税率が大きく異なります。5年以下の場合は短期譲渡所得といい、所得税の税率は30パーセント、住民税の税率は9パーセントです。これに復興特別所得税が加わりますので、実際には両者を足した39パーセントよりも若干税額は多くなります。

5年を超える場合は長期譲渡所得といい、所得税率は15パーセント、住民税率は5パーセントです。また売却する不動産がマイホームの場合には、譲渡所得にかかる税金が各種特例によって軽減されることがあります。たとえば居住用財産の買換え特例は、実際にみずから住んでいた不動産を売却し、そのかわりに新しい不動産をマイホームとして購入した場合に、将来へ課税の繰延べができる制度です。

条件を満たさずこの制度が適用できない場合であっても、マイホームの売却には譲渡所得から最高3000万円までの控除ができる特例が設けられており、こちらを適用する方法もあります。

不動産売却にかかる税金は前もって検討しよう

不動産売却にあたっては印紙税などのさまざまな税金がかかりますが、特に利益が生じた場合には譲渡所得として所得税や住民税の課税対象となります。しかし所有期間により低い税率が適用される場合があるほか、各種特例で実質的に税金を支払わずに済むこともありますので、前もって税額や特例の適用条件などをよく検討しておくとよいでしょう。

土地や建物に代表される不動産は、取得時・保有時・売却時のそれぞれの段階でかかる税金が異なります。いつどのような税金がかかるのかをしっかりと理解しておけば、土地活用などを検討する場合にもその知識が大いに役立つはずです。

不動産の取得時・保有時にかかる税金とは

不動産は地域にある不動産会社の仲介によって、現在の所有者と売買契約を締結して取得することになるのが一般的です。こうした不動産の取得時には、売買契約書に貼付する収入印紙の額面にあたる印紙税、所有権移転登記を法務局に申請するための登録免許税などがかかります。

そして取得からしばらく経過した段階で納税通知書が到来するのが不動産取得税です。不動産取得税は都道府県が賦課徴収する地方税の一種であり、取得時の一度きりの負担となる税金です。取得したときの不動産の評価額に対して一定の税率を乗じたものが税額となりますが、その不動産が住宅や住宅用土地に該当する場合には軽減措置が設けられています。

また保有時にかかる税金としては固定資産税や都市計画税があり、これらは市町村が賦課徴収する税金で、毎年1月1日現在の土地・家屋の所有者が対象となっています。固定資産税や都市計画税も評価額に一定の税率を乗じて税額を算出しますが、小規模住宅用地の減額の特例などの各種軽減措置があります。

不動産の売却時にかかる税金とは

不動産の売却時にも取得時・保有時と同様に税金がかかります。不動産の売却によって利益が出た場合、その利益のことを譲渡所得といいますが、これに対応する所得税や住民税はとりわけ多額になりがちです。譲渡所得はかならずしも売却金額そのものをいうのではなく、売却金額からその不動産の取得にかかった費用や今回の売却にかかった費用などを差し引いたものから、さらに特別控除を差し引いたものとなります。

したがって売却金額が高額であったとしても、費用のウエイトが同様に大きかったり、特別控除の適用が受けられる場合などには、実際には税額はそれほど多くないか、または税金がかからないこともあり得ます。売却した不動産を所有していた期間が5年以下の場合は短期、5年を超える場合を長期に区分され、短期の場合の所得税率は30パーセントですが、長期の場合の所得税率は15パーセントと大幅に低くなっています。

不動産は段階に応じて課税される

このように不動産は取得時・保有時・売却時のそれぞれについて、不動産取得税や固定資産税、譲渡所得税などの税金が課せられるようになっています。同時に過重な負担を避けるため、さまざまな特例による軽減措置が設けられていることもあります。

生前整理などの目的で不動産の名義変更を行って子供などに相続させるとなったとき、贈与税などの税金が発生するのではないかなどと考える人は多いといえましょう。ここでは、不動産の名義変更と贈与税の関係や不動産資産価値の評価方法、贈与税などの税金の計算方法や節税の仕方などを解説していくことにしましょう。

不動産の名義変更と贈与税や評価方法について

不動さんは所有権を法的に証明する目的から法務局で登記が行われていますが、売買や贈与などにより所有者が移転することを名義変更といいます。名義変更が行われると売却した側に所得税などの税金の納税義務が生じますし、贈与する場合でも不動産の評価額が110万円を超えているものは贈与された側に譲与税などの税金が課税されることになります。

不動産の贈与税は評価額が110万円を超えると納税義務が発生するわけですが、評価額は建物や土地など評価の対象により評価方法が変わります。基本的に、家屋の評価は固定資産税評価額で土地は路線価方式もしくは倍率方式でそれぞれ評価されることになりますが、路線価方式は市街地にある宅地の場合でこれ以外の宅地は倍率方式です。

なお、家屋の固定資産税評価額は役所から郵送される固定資産税納税通知書もしくは役所の固定資産税係の窓口などで確認ができますが、一般的には取得価格の6割から7割が評価額として固定資産台帳に記載が行われています。

贈与税の計算方法や節税に効果的な控除について

贈与税の計算方法では、課税価格の算出と贈与税の税額の算出が必要です。課税価格の計算方法は、土地や住宅の評価額－基礎控除額（110万円）で求めることができます。譲与税の税額は、課税価格×税率－控除額になるのですが、これらはは基礎控除後の課税価格により税金の割引率および控除額が異なります。

ただ、贈与の関係により特例税率が適用される場合と一般税率が適用されるケースがあるので注意しなければなりません。特別税率の場合は、贈与を受けた年度の1月1日時点で20歳以上になっている子供や孫などのような直系卑属が、祖父母や父母などの直系尊属から贈与を受けている場合です。一般税率は、直系尊属から直系卑属への贈与以外の際に適用されるものです。

なお、この控除額は本来納めなければならない税金を減らすことができるもの、いわゆる節税効果を期待できるものになりますが節税する方法には固定資産評価額を減らす方法や控除額を増やす方法、そして住宅取得等資金贈与の特例を使うなどの方法が効果的です。

贈与税を節税する方法には3つがある

相続時精算課税制度は贈与税の控除額を増やす方法の一つで、これを使うと節税効果を期待できます。他にも贈与税の配偶者控除を利用する方法や住宅取得等資金贈与の特例など、ケースバイケースで利用できるものがあるので上手に活用すれば本来納める税金の額を減らせる効果を期待できるわけです。

中古物件を有利な条件で売って新しい家に引っ越すためには、査定が重要になります。事前に不動産会社の査定方法を理解していれば、重要なポイントを押さえて中古物件を売却できます。中古物件の売却には様々な注意点があるので、注意点も踏まえた対策が必要です。

中古住宅の基準とメリットを把握して売却

不動産会社は、様々な査定方法で中古住宅を調べます。査定の流れを事前に把握すれば、実際の売却でも流れに沿った対応が可能です。中古住宅は新築の住宅に比べて価格が安く、購入しやすいです。物件価格の値下がり率が低く、気になる物件が見つかったら現物を確認できます。

中古住宅の売却では、様々な要素が査定結果に影響を与えます。築年数や耐震基準、立地は特に重要な査定ポイントになります。築年数は客観的に判断できるデータで、購入価格やローンにも影響を及ぼします。築年数を基準にして物件を探す買い手が多いため、築年数は浅い方が有利になります。耐震基準は建築確認申請日から判断でき、建築確認申請日は検査済証や建築確認証を見れば確認できます。

日本は地震が多い国なので、中古物件では耐震性が大きな注意点になります。中古物件の売却では、立地条件も査定結果を左右する重要なポイントです。不動産会社では、日当たりや通気性も細かくチェックします。

査定で調べられる建物の劣化具合と周辺環境

不動産会社では様々な査定方法で建物の状態を調べますが、中古物件では劣化具合と周辺の環境も重要なポイントになります。設備では水回りや天井の高さ、収納に加えて生活動線もチェックします。駐車場を持つ中古物件では、道路幅も査定のポイントになります。

道路幅に余裕があり車の通りが少ないと、査定にはプラスに働きます。スーパーや病院、金融機関など生活に必要な施設が近くにある物件は高額査定が期待できます。大手のハウスメーカーが建てた物件だと、建物自体の信頼性が高くなります。中古物件だとリフォームしてから売却する人もいますが、リフォームが買主のニーズに合わない可能性もあります。

素人が中古物件の資産価値を正確に判断するのは難しいので、不動産会社の査定サービスを利用する人が増えています。中古物件を売却する場合の流れを確認して、余裕を持って査定を依頼します。所有している不動産の売却価格を把握していれば、売却時の交渉でも役立ちます。

情報を賢く利用して中古物件の売却に活かす

最近は、オンラインで査定サービスを実施している不動産会社が増えています。不動産会社に行かなくても、自宅で所有している中古物件の査定を申込めます。中古物件は売却完了までの目安が半年なので、売却時期が決まっている場合は早めに査定を受けた方が余裕を持って手続きを進められます。

不動産を売却したときには、売却益に対して課税されます。課税される税金の一つに譲渡所得税というものがありますが、いったいどんな税金なのかよくわからない人は多いです。計算方法と申告をはじめ、節税するために必要なポイントを紹介します。

譲渡所得税とは？その計算方法は？

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た時に課税される税金です。譲渡所得税のほかに住民税や印紙税などが必要となりますが、売却益と呼ばれる売却したときに出た利益の金額に応じて金額が異なるため、注意してください。課税対象となる不動産は土地・建物です。不動産売却は不動産の譲渡とみなされ、譲渡所得にかかる税金が課税されています。

譲渡所得にかかる税金を計算する場合、計算方法と申告について理解しておくことが必要です。計算方法は不動産売却費から所得比や譲渡費用を差し引いた金額となります。収入金額は売却したときの金額、取得費は手に入れた時の費用、そして譲渡費用は売ったときに必要となった諸経費のことです。

つまり売った時の値段から購入したときに必要だった代金や諸経費、および売ったときの諸経費をすべて差し引いた残りが課税対象となります。計算方法と申告は思っているより簡単であるため、自分でも計算できる人は多いです。

譲渡所得税をできるだけ節税する方法

譲渡所得にかかる税金をできるだけ節税したいと考えているなら、譲渡所得税を控除する特例があることを理解しておくことが必要です。実は複数の特例が用意されているため、譲渡所得税を計算する前に確認し、住宅ローンなどと併用可・不可をチェックして活用することが支払う税金を抑えることにつながります。

もっともよく知られている物は3千万円特別控除です。譲渡所得の中で最高3千万円までは非課税になるというもので、2019年まで実施されていた買い替え特例や譲渡損失の損益通算などを利用していた場合は対象となりません。住宅ローン控除との併用は不可能となっているため、現在住宅ローンを利用している場合は、特別控除とどちらが良いのか、家族で話し合って活用することが必要となります。

減税効果の大きいほうにするためにシミュレーションを利用したり、税理士に相談してみることが納得できる洗濯につながる可能性は高いです。

節税を上手に活用して割安な納税を

譲渡所得税は売却したときの金額全体に必要となると勘違いしている人もいますが、全くそんなことはないことは計算の上で明らかです。節税を利用できる範囲で活用することで、良い結果につながるため参考にして、適切な納税を行うことが良い結果につながります。

不動産売却は高額なお金が動く取引になるので、税金が課税されるのではないかこのように考える人も多いといえましょう。売却のときに生じる利益は課税対象になるけれども、その中でも注意しておきたいのが譲渡所得税や住民税などの税金の種類です。

こちらでは、不動産売却のときの税金の種類や計算方法、節税の方法などを解説していきます。

税金の計算はコツを掴めば簡単に計算できます

税金の計算と聞くと苦手意識を持つ人は多いかと思われますが、計算方法のコツや計算式などを理解できれば誰もが容易に行うことは可能です。不動産売却のときには売却益となる利益が発生しますが、売却利益は譲渡所得と呼ばれるもので金額が3,000万円以下のときには税金の特例が適用されるので課税されることはありません。

しかし、3,000万円以上で売れたときいは売却益から特例が適用される3,000万円をさしひいた金額が課税されることになります。例えば、4,000万円で売却になったときには4,000万円－特例3,000万円＝1,000万円となり税金がかかるのは1,000万円になるわけです。

また、取得費などのような売却に必要となる経費を売却益から差し引くことができますし、所有していた期間が5年以下では約39％、5年を超えている場合は約20％など年数により税率が変わるのが特徴です。所得税以外にも、印紙税や登録免許税、消費税など税金の種類があることも覚えておきましょう。

譲渡所得税や住民税の計算方法と節税のポイント

譲渡所得税や住民税は、不動産売却で発生する税金の種類になりますがこれらの税金の計算方法を知っておくと節税効果への期待も高まります。3,000万円の特別控除を利用するケースと利用しないケースの2つがありますので、両者の計算方法を解説しておきます。

特別控除を利用しない普通の計算式は、売却価格－購入価格－諸費用×税率で求めることができます。購入価格が分からないケースもあるかと思われますが、この場合は売却価格×5％の金額を入れておきましょう。諸経費には、売却時と購入時の費用をそれぞれ計上することができます。

税率は5年以下では39.63％、5年を超えると20.315％になりますので節税効果が期待できるのは税率が大きい5年以下になります。ただ、特例を使えば節税が可能になるので上記の計算式に特例の3,000万円を追加、売却価格－購入価格－諸費用－3,000万円の特例×税率で求めることができます。

3,000万円の控除を受けられる適用の要件

3,000万円の特別控除が適用されると税金がゼロになることもありますし、ゼロにならない場合でも節税効果を期待できます。適用の要件には色々な項目があるのですが、居住用財産であることが前提です。

相続時に必要となる相続税をはじめ、不動産売却時に課税される譲渡所得税など、税金の種類が多すぎると嘆いている人は少なくありません。個人・法人で相続時の負担を低減できる節税方法があると、知っていると便利です。

個人の不動産関係での税金対策方法とは

人によっては現金や株式ではなく、不動産を多数所有している人が少なくありません。不動産物件をできるだけ節税して家族へ残したいと考えているなら、対策は1つではありません。最も手軽な方法は贈与です。

例えば自宅の名義が夫である場合、配偶者へ贈与して節税する方法があります。なお、配偶者への生前贈与には特例があり、婚姻20年以上の配偶者へ居住用の不動産を贈与した場合、2千万円までは無税となっています。基本的に贈与税は年間110万円まで無税となっているため、トータルで2110万円までの自宅なら、非課税で贈与することが可能です。

それ以外に現金を不動産化して贈与して、余分な税金を課税されないようにすることや、手元にある現金を不動産に変えて運用することで、減菌よりも課税対象のパーセンテージを下げることなどもできます。ただし不動産購入時には収益をアップできそうなところを購入することで、将来の資産を生み出すチャンスにつながるため、参考にしてください。

法人化して運用する選択肢もある

個人で賃貸マンションを建築して節税対策をすることは重要ですが、土地活用をするうえで業者との話し合いなどの面で非常に大きなトラブルが発生する可能性が高いです。完成後も入居者が増えなくて困ることや、家賃面での税金に関する対策など、トラブルが発生しないように対策することが必要となります。

最も効率よく対策を行う方法は、土地活用する上で法人化することです。不動産管理会社を自分たちで興し、会社へ家賃の一部を支払って現金が増えることを防ぐことで、相続税対策につながります。相続税対策で自分以外の親族を役員にすることで、将来の納税資金を準備することも可能です。

家賃収入で増えた現金が多くなったら、さらに不動産物件を購入して家賃収入を手に入れる形にすれば、相続税対策と土地活用を両立することが可能です。サブリースや管理委託など、選択は多数あります。納得できる形で運用し、将来の相続税対策につなげることがより良い結果につながるため参考にして下さい。

運用方法はよく話し合って節税につなげよう

効率よく不動産を運用できる形にすることは、重要なポイントです。自分たちで納得できる形で運用できるようにするためには、税理士など専門家と話し合い、土地活用を検討することも大切となります。

不動産を相続する方法の一つとして生前像がありますが、生前贈与を行うと贈与税と呼ぶ税金を納める必要があります。ただ、生前贈与における税金は一定の条件を満たすことで非課税の特例や特別控除の適用を受けることができます。

ここでは、不動産の生前贈与を考えるときの課税されるタイミングや贈与税の計算方法、そして申請と納税について解説していくことにしましょう。

そもそも贈与税とは？課税されるタイミングについて

贈与税は不動産など財産となるものを受け取る際に課税される税金、個人間での財産（不動産）を貰った場合に発生します。ただ、1年間に受けた合計金額が110万円未満のときには課税対象となり110万円を超えると課税されます。

ここで注意しておきたいことは、不動産の本来の価値が1,000万円の場合で100万円で譲渡すると差額900万円になるので贈与税が課税される点です。課税されるタイミングは、その年の1月1日から12月31日までの1年間の中での贈与を受けた合計額になるので注意が必要です。

これは、今年不動産を贈与して貰って他の財産を同じ年に貰うよりも、翌年に繰り越せば節税への期待が高まるなどの理由にもなって来ます。不動産は高額なものですが、110万円以下の現金などを同じ年に貰うのではなく現金を翌年受け取るようにすればその分については贈与税がかからないわけです。これは節税にも役立つので覚えておきましょう。

贈与税の計算方法と申請と納税について

贈与税の計算方法は、課税価格－110万円（基礎控除額）×税率－控除額の計算式で求めることができます。不動産の贈与では不動産の評価額が贈与金額になるのですが、土地の評価方法には路線価が定められている地域での路線価方式と路線価が定められていない地域での倍率方式があります。

原則、宅地や田畑山林など地目ごとに評価されるのが特徴です。建物は固定資産税評価額を基に評価されることになるのですが、借地権などのような他人の権利があるものは評価額は低くなるので注意が必要です。

なお、500万円の贈与を受けた場合は税率は30％（国税庁の公式サイトなどで調べることが可能です）で、この時の税額は贈与額500万円－基礎控除額110万円×税率30％－控除額65万円（国税庁の公式サイトを通じて知ることが可能）＝52万円になるわけです。申告と納税ですが、贈与と受けた翌年の確定申告で行うことになるので忘れずに申告および納税をしましょう。

申請と納税は翌年の確定申告で行う

贈与税には特例などを利用することで税金がゼロになることもありますが、この場合は申請と納税は不要です。しかし、計算を行ったところ課税されるものが発生したとき、これは納税義務があるので翌年の確定申告を行い計算結果で導き出された課税額を納めなければなりません。

法人が所有する不動産売却をして利益が出た場合には、決められた税金を納める必要があります。ここでは、法人が納める税金に関係している法人税・所得税や消費税、消費者契約法に関する情報について詳しくご紹介します。

法人税・所得税に関する納税の情報

法人が不動産売却をして利益が出た時に支払わなければいけないのは法人税です。法人が所有している不動産は、決算書の貸借対照表上に記載する必要があり、土地と建物の簿価をそれぞれ記載します。法人が上記の簿価よりも高い価格で不動産を売却すれば利益が出たことになりますが、この時の利益は特別利益という種類の利益に分類されます。

簿価よりも低い価格で売却した場合には譲渡損失が発生し、この場合の損失は特別損失と呼ばれています。法人の決算で特別損失が発生した場合には、経常利益が黒字の場合にも税金対策をすることが可能です。法人の節税対策としてできるのは、経常利益が多くなりすぎた事業年度に簿価の高い不動産を売却して特別損失を計上し、その分法人税を少なくする方法です。

特別利益が発生した場合には、法人税は通常よりも増加します。なお法人税には、所得税の3000万円特別控除のような制度はありません。

消費税や消費者契約法に関する情報

法人が不動産を売却した場合には、消費税に関することにも注意が必要です。不動産販売において消費税が課せられるのは建物だけで、土地の売買には消費税は課せられません。ですが、一般の個人は消費税の課税事業者ではないために、建物を売却しても消費税は課せられないことになっています。

そのために、課税事業者である個人事業者や法人が建物を売却した時にのみ、消費税が課せられることになります。その一方で、法人が不動産売却をする時には、消費者契約法という法律も意識して取引をおこなう必要があります。消費者契約法は、一般消費者を不当な契約の被害から防ぐことを目的に制定された法律です。

消費者契約法は、法人のような事業者が売主の時に適用されます。消費者契約法で決められていることの中でも特に注意しなければいけないのは、消費者の利益を一方的に害する内容の契約を結ぶことを禁止していることです。この規定により、売主の契約不適合責任を全て免責することはできないようになっています。

法人が不動産を売却する時に納める税金

法人が不動産を売却した時に支払う税金に関する情報についてご紹介してきました。法人税・所得税などの情報の他に、消費税や消費者契約法に関する情報も、知っておく必要があります。

不動産は1件ごとの価格がとりわけ大きいため、マイホームは人生最大の買い物などといわれることがあります。そうであればマイホーム購入にあたっては本体価格だけにとらわれず、税金その他の諸費用もあわせて、できるだけ経済的な負担が軽減できるようにしたいものです。

不動産の購入時には不動産取得税がかかりますが、新築の場合と中古住宅の場合とに分けて、一定の条件を満たせば軽減措置が受けられますので、有効に活用して節税を目指しましょう。

不動産の購入には不動産取得税がかかる

不動産を新たに購入したときに、その所有者となった人に都道府県が課する税金が不動産取得税です。都道府県では登記された情報などをもとにして課税を決定しますので、購入した後すぐに税金を支払うのではなく、購入からおおむね半年ほど経ってから納税通知書が自宅に届き、その通知書をコンビニや銀行などに持参して窓口で支払うことになるのが通例です。

ほかにも不動産の所有者には市町村税のひとつである固定資産税や都市計画税が課せられますが、これらは不動産を所有している限り毎年かかる税金ですので、不動産取得税のような購入したとき一度きりの税金とは性質が異なります。不動産取得税は市町村が定めている固定資産税評価額に一定の税率を掛け算してその税額を算定しますので、購入価格は直接的な税額の根拠にはなりません。

また土地と建物の両方が課税対象であり、いわゆる一戸建て住宅のほか、区分所有となっているマンションなどの場合も同様です。

新築の場合と中古住宅の場合とで異なる軽減措置

不動産取得税は一定の条件に該当する土地や家屋について、税金を本来よりも安くする軽減措置を設けています。対処となる物件が新築の場合と中古住宅の場合とでは軽減措置が適用される条件が異なりますので、あらかじめ把握しておくのがよいでしょう。

新築の場合は中古住宅の場合と比較して購入金額が高くなることが多いため、不動産取得税の軽減措置の条件も比較的ゆるやかになっています。たとえば建物であれば床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であって、個人の居住を目的とした住宅であることが条件です。

このような条件を満たせば固定資産税評価額から1200万円の控除を受けることができ、場合によっては不動産取得税を納税しなくても済む可能性があります。これに対して中古住宅の場合には、新築の場合と同様の条件に加えて、昭和56年6月から施行された新耐震基準を満たしている必要があります。これらを満たせば新築した日に応じた一定額が固定資産税評価額から控除されます。

不動産取得税は控除の適用条件に注目する

不動産を購入する上ではさまざまな税金がかかりますが、不動産取得税はその中心といえます。不動産の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて税額を求めますが、新築の場合と中古住宅の場合とに分けて、それぞれ条件を満たせば控除などの軽減措置が受けられるようになっていますので、この条件に注目してみるとよいでしょう。

不動産売却の際の査定方法には訪問査定と簡易査定の2つがありますが、不動産の査定か価格を決めるための計算方法には何があるのかご存じでしょうか。ここでは、不動産の査定価格を決める3つの計算方法でもある取引事例比較法や原価法、収益還元法の計算方法の特徴について解説していくことにしましょう。

取引事例比較法は簡易査定で利用される計算方法

一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に対してまとめて見積もりの依頼ができるメリットがありますが、一括査定では簡易査定と呼ぶ方法で金額が計算されます。この手法は、取引事例比較法と呼ぶ計算方法で金額が算出されるのですが、類似条件やデータを持つ不動産が過去にどのような金額で取引されていたのか、このような条件で金額が割り出されるのが取引事例比較法です。

業界内には全ての不動産会社が共有することができるデータベースがあるので、過去の取引事例は簡単に調べることが可能です。土地の価格の場合は、同じエリアにある過去の取引事例を利用して平均的な坪単価を割り出してから査定を行う土地の坪数にかけて金額を算出することができます。

ただ、一戸建て住宅などの場合は家ごとの個別事情が大きくなるので取引事例比較法はあまり正確な査定結果を導く出すことはできないのですが、個別事情が少なくて同一条件の物が多い都市部のマンションなどの場合は有効な査定の仕方といえます。

原価法や収益還元法の特徴について

原価法や収益還元法も計算方法になるものですが、現状の建築物を解体して全く同じ規模の建物を建築したときにかかると予測される費用（再調達価格）を計算してから、建物の老朽化部分の価値を差し引いて（減価修正）金額を割り出すのが原価法です。

原価法の計算方法は、再調達価格×延べ床面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）で計算することができます（残耐用年数は耐用年数－築年数で求めます）。一般的に、一戸建て住宅の査定は土地部分は取引事例比較法を利用して計算、建物は原価法を使って金額を割り出すケースが多いようです。

収益還元法は対象物件が将来的にどのくらいの収益を見込めるのか予測して、これを基して査定額を決める計算方法です。収益の文字があることから分かるかと思われますが、収益還元法は一般的な個人の住居用不動産売却で利用するのではなく、主に不動産投資向け物件の査定で活用される計算方法法です。

一括査定は取引事例比較法が主流

不動産査定の計算方法には、取引事例比較法と原価法などがあり投資物件などでは収益還元法と呼ぶ計算方法で査定額を導き出すことが分かったのではないでしょうか。

一般的には、一括査定サイトでは取引事例比較法が採用されるけれども、一戸建て住宅などでは土地は取引事例比較法で計算して建物は原価法で算出されるケースが多いといいます。

現在所有している不動産を売却したいならば、まず金額を明確にしなければいけません。此の時には査定を行いますが、その査定基準になるものの1つが路線価と呼ばれるものです。路線価とはどのような物なのでしょうか。

必ず知っておきたい路線価の基礎知識

今現在所有している不動産がいらなくなった場合には、これを売却することになるはずです。そのまま所有していても、固定資産税ばかりがかかり将来使うなどの展望がなければ無駄になってしまいます。節税と言う意味においても、また必要と感じている人に提供すると言う意味においても、不動産を売却した方が良いです。

売却する場合には、果たしてどれぐらいの金額で売却できるのか気になるかもしれません。この場合には査定をすれば明確になりますが、査定をする時でもなにを基準にしたらよいかを知っておくと良いかもしれません。

一般的には、路線価と呼ばれるものを基準としています。路線価とは、線路のそばと言う意味ではなく道路による価格と言う意味です。1本の道路が通っている場合、その道路周辺の建物は同じ土地の値段になることを意味しています。ただし、その道路が続く限り全て同じではなく、一定の区間に区切られておりその区間を過ぎると価格が変わることがあります。

土地の状況や接道の状況によっても変わる

査定額は路線価で決まるケースが多い事は理解できたかもしれませんが、ただ実際にはそれとは別の部分で査定金額が変わるケースもあります。路線価とは別に査定金額が変わる理由は、その土地の状況や接道の状況によって価値の違いが出るからです。

例えば、いくら同じ道路周辺であっても、工場の真ん中あたりの土地は安くなる傾向があります。やはりそのようなところに住みたいと感じる人は少ないからです。逆に、閑静な住宅街等は高い人気が出る可能性があるわけです。

土地の状況以外では、接道の状況も重要でそもそも接道が土地と2メートル未満しか接していない場合再建築不可の建物になるでしょう。そうすると、結果的にその土地を購入したいと考える人はかなり減少します。なぜなら、その建物を壊して新しい住宅を建てることができないからです。

このような事情なども考慮され、同じ路線価でも価格が変わります。そのため、詳しくはネットなどで路線価を見てみると良いかもしれません。

不動産査定をする時には路線価が重要

所有している土地や不動産を売却する場合、査定が重要になります。この査定は路線価と呼ばれるものが根拠になるでしょう。ただしそれ以外にも接道の状況や土地の状況によって金額が左右されることもあります。

不動産売却を考えているなら、種別ごとのポイントをまずは知っておくことが重要です。土地、戸建て、マンションといった種別によって重要になる点は変わります。何を知るべきかを事前に確認することで、不動産売却を円滑に進めることができるでしょう。

土地の売却は買い主の用途に合わせた売り方が必要

不動産売却を行う場合には、その不動産の種別ごとに注意するべきポイントが異なります。土地、マンション、戸建ての3つの種別ではどのような点に気をつけるべきなのかを確認してみましょう。土地を売る場合に重要なのが、買い主の用途です。売却する土地にどんな建物を建てたいのか、どのような使い方をするのかを考慮しながらの販売が必要になるでしょう。

多くの場合、買い主は土地に建物を建てます。住宅や商業用のビルなど予定される建築物の種類はその都度異なるため、周辺の環境などに合わせた売り方ができる不動産会社選びが重要になります。

不動産売却の基本として、持ち主本人しか売ることはできません。相続人が複数いる場合には各自の同意を得たり、協議を行ったりといった手間をかける必要があります。また、不動産の種別の中でも土地は近隣との境界トラブルも発生しがちです。境界線はコンクリートなどで作成されているのが通例です。

一戸建てとマンションの不動産売却

一戸建ての不動産売却でも不動産会社選びは重要です。周辺環境や一戸建てが建てられている土地によって条件がまったく異なるため、築年数や間取り、環境など多数のポイントを把握した上で売却を進めていくことになるでしょう。建物と道路が接した面の接道状況なども不動産売却に影響します。

一戸建ての売却においては、土地と同様に近隣との境界線にも注意します。適正な売却価格の設定、物件のアピールなども必須です。マンションの不動産売却はどうでしょうか。こちらも土地や一戸建てと同じく、様々なポイントを考慮する必要があります。

しかし、土地や一戸建てと比べると比較的売却はしやすいはずです。マンションの場合は適正な売却価格に加えて、第三者に目から見て納得できるメリットのアピール、さらに内覧が重要です。マンションは希望者が多く取引がまとめやすい一方で、適正な価格で取り扱ってくれる不動産会社選びを慎重に行うことが大切です。

ポイントを抑えて不動産売却を進めよう

土地や一戸建て、マンションなどの不動産売却を行う際は、それぞれ異なるポイントを抑えることが重要になります。環境や建物に合わせた適正価格の設定と、これらのポイントを考慮してくれる不動産会社選びも必要になるでしょう。

不動産一括査定サイトを利用したにも関わらず、残念ながら査定連絡がこない時があります。初めてこのような状況が発生した人は、困惑してしまう恐れが出てきます。何故不動産査定一括サイトを利用したのに連絡がこないのかその理由をまとめてみました。

電話番号やメールアドレスの間違いによる連絡なし

不動産査定一括サイトを利用して、ある程度の期間を待っても連絡なしの場合、残念ながら電話番号やメールアドレスが間違っている恐れがあります。不動産会社が査定を行って連絡したいにも関わらず、電話番号やメールアドレスが間違っていたら連絡できないです。

このような状況を回避するため、不動産査定一括サイトを利用する時は、電話番号やメールアドレスを誤らないように気を付けないといけないです。メールアドレスの場合、迷惑メールのフォルダに返信されているケースがあります。連絡なしで困っている人は、再度メールアドレスをチェックして本当に返信が来ていないのか確認することが必要です。

その他にも電話で連絡なしの時は、知らない内に着信拒否などをしている場合があるので気を付けないといけないです。特に登録している電話番号以外の電話を拒否している時は、連絡なしになってしまうのでその点にも注意しなくてはいけません。

不動産会社の状況で査定を実施できていない

ある程度待ったにも関わらず、連絡なしの時は不動産会社がまだ査定を実施できていない恐れが出てきます。不動産会社の状況によってはすでにたくさんの依頼が来ており、速やかに対応することが難しいケースも存在しています。その場合は再度待たないと不動産会社に査定をしてもらえないので、気を付けないといけないです。

不動産査定一括サイトを利用して、どの不動産会社に申込したのか分かる場合は電話やメールで査定を促すことが必要です。何かしらのアクションやコンタクトをしてくることがほとんどなので、その結果連絡なしの理由を把握できます。

こちらから電話やメールを利用して連絡したにも関わらず、連絡なしの状況が続いている場合は無理されている可能性が発生します。その時は依頼した不動産査定会社を諦めて、別のところを検討するのも一つの選択肢です。不動産査定会社によってはかなり忙しくなっている場合があるため、すぐに連絡できないことも少なくありません。

連絡先を間違えないでのんびりと待つことが大切

連絡なしの状況を回避するため、不動産一括査定を申込時、連絡先が間違っていないか必ず確認することが重要です。また不動産会社の状況で混雑していることで、連絡できないケースもあるため、のんびりと待つことも必要です。

不動産売却は、人生においてそう何回もあるものではありません。売却をするときは不動産業者に依頼をするのが一般的ですが、売却した後に「もっと高く売れたかもしれない」などと後悔しないためにも、自分で情報収集をすることは大切です。

そこで不動産売却において後悔しないための心構えや情報収集の仕方、それに不動産会社選びについて解説します。

不動産売却の経験者が後悔したこと

不動産を売却した経験者が一番後悔したことは、「余裕のあるスケジュールを立てられなかったこと」です。早く売りたいときは価格を下げるという方法をとりがちなので、不動産売却に焦りは禁物です。そのためどうしても手放さなければいけない期日がある場合でない限りは、焦らずに余裕を持って売却を進めていくようにします。

2番目に多かった回答は、「複数の不動産会社を比較検討できなかったこと」です。最終的に売値を決めるのは売り主ですが、値を決めるために参考になるものがなければいけません。それが不動産会社による査定になるのですが、土地の相場はそれほど変わらなくても個々の家の価値は不動産会社によって異なります。

高い価値をつけてくれる業者を探すには、複数の会社に査定を依頼することが大切です。また売却に関する知識や経験、顧客に対する対応も複数業者に査定を依頼すればわかってきます。

3つ目に多かったのが、「不動産会社の言われるままだった」ということです。売却に対する心構えをしっかり持って自分でも情報収集をしていれば、知識を増やすことができて自分の意見を持てるようになり後悔しなくて済むということです。それに知識を持つことで、不動産会社選びも適正にできていた可能性もあります。

後悔せずに売却を成功させるには？

売却を成功させるには、焦らないことと不動産業者選びです。焦るとどうしても売値を下げてしまうので、結果的に公開することになりかねません。売値を下げるだけが、早く売るためのコツではないのです。内覧で良い印象を与えるために庭木の手入れをしたりハウスクリーニングをすることや、住宅診断をして安全安心に住めることをアピールすることも一つの方法です。

またオープンハウスをしてみることも、内覧者を増やすきっかけになります。値下げだけではなく、これらの工夫をしたり提案してくれるような不動産業者を選ぶことが重要なのです。良い不動産会社選びは、結局は自身で情報収集をして不動産売却についての知識を得ておくことが重要で、不動産会社にばかり任せないで自分が主導権を握るくらいの心構えを持つことにつながります。

とにかく成功させるには、焦らないことと自分でも情報収集をして不動産会社だけに任せることがないようにすることが大切です。

経験者の後悔から得る不動産売却の成功の秘訣

不動産を売却するにあたり、焦らないことや不動産会社に頼りっぱなしにしないというようなことも、実際に売却をした経験のある人からの口コミや感想を聞いてわかることです。そのため経験者の口コミは、情報収集の需要な要素と言えるのです。

賃貸不動産を所有している際には、その賃料をどのように決定するかということは大変大切なことです。ここでは、賃貸物件の賃料が現在どのように査定されているかという事、及び根拠のある査定方法である家賃査定基準表に基づいたコンペア式査定法について説明を行います。

不動産物件の2つの賃料査定方法

不動産物件の賃貸を行う際、その賃料をどのように決定するかということは重要なことです。賃料は、関連した不動産管理上の事項に影響を与えることになります。ただこれまでの多くの場合において、客観的な根拠を持たない賃料査定が行われてきているというのも事実です。

同じ不動産会社であっても、担当者の経験や考えによって賃料が大きく異なる場合もありえます。このような根拠が明らかでない賃料査定法は、不動産会社などの運営を行う際には支障が出てきてしまいますので、色々な解決のための手法開発が行われてきています。そのようなことで、現在ではより根拠が明らかとなり得るコンベア式査定法という方法が行われるようになってきました。

この査定方法は、現在賃貸が行われている物件の属性比較を行い、類似する属性を持つ物件の賃料をもとに新たな物件の賃料査定を行うというものです。このコンペア式査定法を用いることにより、これまでの担当者の経験に基づいた賃料査定と比べ、より根拠のあるものとして賃料を示す事ができるようになってきました。

家賃査定基準表用いたコンペア式査定法による賃料査定

ここまで述べてきた様に従来は、根拠がはっきりしない経験による賃料査定方法が用いられていましたが、賃貸情報設定の根拠としては不十分な面があります。このようなことから、家賃査定基準表用いたコンペア式査定法による賃料査定が行われるようになってきています。

この査定を方法では、間取りや立地や設備などの項目が類似する賃貸物件の賃料を調査し、その金額をもとに不動産賃料を決定するというものです。この方法を用いることにより、多くの不動産物件について公平な立場から賃料設定を行うことが可能となります。

その意味で、顧客に対して説明をする際においても納得が得やすいものとなっています。また、担当者や不動産会社によらず一律の基準での賃料設定というものも可能となります。よりフェアで明朗な賃料設定というものが可能となる点で優れています。

この方法をとる際の注意点としては、募集中の物件で示された賃料ではなく、実際に支払いが行われている賃料について調査することが大切である事です。

顧客の立場に立った不動産の賃料設定

ここまで述べてきたように、不動産の賃料設定については現状では2つの方法があります。1つは、不動産担当者などがこれまでの経験をもとに賃料を設定するというものですが、この方法では担当者によって賃料が異なってくるという問題点があります。

そのような事から、もう1つの賃料査定方法であるコンペア式査定法というより顧客の理解が得やすい査定方法が行われるようになってきました。

自宅を所有している人が不動産売却をするとなれば、その基礎知識として相談から契約までの流れや準備等を理解したいところです。相談や準備等をした後に不動産売却をしますが、売れるまでの大体の流れや期間を理解しておくと良いです。

まずは不動産売却の相談からスタートする

不動産売却の基礎知識として知っておきたいことの1つは、まず不動産売却をする場合に不動産会社選びと同時に相談からスタートします。相談をすることにより、本当にその不動産会社で良いのか明確になるところです。この流れは、軽視してはいけない部分があります。最初の相談がおろそかだと、結果的に後々問題が生じるケースがあるためです。

もし、その不動産会社に話を聞いてみて、問題がなければ側と契約をすることにする必要があります。そのため、いくつかの不動産会社と同時に話を進めることが必要かもしれません。最初のところで問題なければ、そこで契約をした方が短い期間で不動産の売却をすることができます。

その後、それぐらいの金額になるかも徐々にわかってくるでしょう。もちろん契約前の段階で査定を行うため、そこでもある程度金額は分かりますが、その後金額を上げるのか下がるのかなども不動産会社に任せるわけです。

実際に売れるまでの準備期間等はどうか

これから不動産売却をするにあたり、売れるまでの準備期間なども理解しておきたいところです。準備に関しては、自分たちのところで住民票や実印等を用意しておけば問題ありません。通常は、不動産会社の方で何を準備したらよいか指定されるため、それらを期限までに用意しておくことが大事になります。

その一方で、基礎知識として知っておきたいのはどれぐらいで売却することができるかはケースバイケースと言うことです。広告を出した初日に売れるケースもありますが、大抵の場合1ヵ月以上はかかると考えと言うかもしれません。3ヶ月以内に売れれば、なかなか良い金額で良い物件の可能性が高いです。

値段を上げすぎると、あまり売れない可能性があるため少しずつ金額の調整をしなければならないところです。この辺を、不動産会社の人と相談をすることが必要になります。売却が決まった後は、正式に売買契約を行いその後お金が入ってくる流れになるでしょう。

不動産売却に必要なおおよその流れ

自分が所有している不動産を売却する場合には、まず不動産会社選びをしてそこで相談をします。査定額等が明確になった後は、契約が成立する流れとなるわけです。その後、必要な書類を用意し売却するまでの期間は最低でも1ヵ月以上かかるでしょう。

相続や空き家の対策あるいは新築への引っ越しといった理由で、これから中古戸建住宅の売却を検討している人もいるはずです。その際には住まいの価値を知るために、不動産会社といったプロの業者に査定を依頼するのが一般的。

ただし一口に査定といっても様々な種類や方法がある上、メリットやデメリットもそれぞれ異なります。そこで査定に関する知識を理解しておくことで、業者に査定額について納得のいく根拠を求めたり、その後の相談や打ち合わせをスムーズに進めるなど、何かと役に立つはずです。

主に3つの査定方法を理解しよう！

前述したように査定方法には様々な種類がありますが、そのうち不動産会社などで最も多く採用されているのが、次の3つ。まず1つめは取引事例比較法と呼ばれるもので、物件が所在する周辺の類似物件の取引事例をベースにしながら、立地条件をはじめ個別性や査定時点での不動産相場などを調整し、査定額を算出していきます。

続いて2つめは原価法で、これは当該物件を新築すると仮定し、その際にかかる費用を算出すると同時に、建物の築年数に応じて調整しながら、査定額を算出する方法を指します。ちなみにその計算式は、再調達価格×延べ床面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）です。

最後の3つめが、収益還元法と呼ばれるもの。これは不動産の収益性に着目した査定方法であり、当該物件の将来的な利回り等などを算出し、その収益力に基づいて査定を行います。

このうち戸建住宅の査定で採用されるケースが多いのが、原価法です。例えば築年数が11年、延床面積が200m?で、単価が10万円の木造の中古戸建物件があるとして、先述した計算式に当てはめると、査定額は「10万円×200m?×｛22年（耐用年数）-11年｝÷22年=1000万円」になります。

中古戸建の査定ではこのポイントがチェックされる！

不動産の査定では、建物の構造や耐用年数あるいは耐震基準や方角・立地などの条件に応じて、評価が左右されるのが一般的です。特に中古戸建住宅の査定では、建物の構造と耐用年数は重要なポイント。なぜなら耐用年数は建物の構造別にあらかじめ税法で定められており、築年数が耐用年数に近づくほど、査定額も低く評価されるケースが少なくないからです。

中古戸建住宅の査定では、耐震基準や方角・立地も忘れてはならないポイントでしょう。特に地震大国とも呼ばれる日本では、耐震基準は査定で重視される傾向が強いと言えます。なお耐震基準が見直された1981年6月1日よりも前に建築された住宅に対しては、新しい耐震基準を満たしていない可能性が高く、査定額が低く算出されることも少なくありません。

また不動産の方角や立地についても、高温多湿という日本の風土や気候上の特性から、査定額に大きく影響するポイントです。すなわち南向きで日当たり良好な物件では、査定額も高く評価される傾向があるのに対し、日当たりの優れない北向きの物件では、査定額も低く評価されやすくなります。さらに川や池などの多い湿地帯や、風通しの悪い谷間といった立地の場合も、評価の低い査定になりやすいと言えます。

中古戸建の査定で重視されるポイントを事前に確認！

一口に不動産の査定といっても、その種類や方法は様々です。自分の住まいを有利な条件で売却したいなら、それに見合った査定の種類や方法を知っておくべきでしょう。

特に中古戸建住宅の査定では、建物の構造と耐用年数、そして耐震基準や方角・立地が重視される傾向が強いので、査定前に自分の住まいをチェックしておくことが肝心です。

不動産売却の流れは、売却前の情報収集から売却後の確定申告など8つのステップに分類できるといいます。こちらでは、不動産売却の基礎知識として売却活動に入るまでの流れや必要書類の種類、契約の種類や相場を自ら調べる大切さ、査定の方法などについて解説していきましょう。

不動産売却は自ら相場を調べることも大切

不動産売却の基礎知識を身につけるとき、相場の調べ方もしっかり学ぶことが大切です。相場と聞くと不動産会社数社に査定を依頼すれば分かるもの、このようなイメージを持つ人も多いかと思われますが相場を知らずに不動産会社が提示して来た売却価格を見たときそれが安いのか高いのか判断することはできません。

そのため、基礎知識の一つとして相場の調べ方を学んでおくことがおすすめです。相場を把握できたら不動産会社の査定を依頼する流れになりますが、不動産査定には机上査定と訪問査定の2種類があり机上査定は数字情報などを基にして金額を割り出す方法、訪問査定は現地に担当者が出張して現況の確認をしながら金額を割り出す方法です。

机上査定は大まかな売却価格を知ると同時に不動産会社の対応の良し悪しなどを確認できるので、ネットの中にある一括見積もり査定サイトを活用して良心的な不動産会社を幾つか絞り込んで訪問査定の依頼をすると良いでしょう。

媒介契約の種類や必要書類について

不動産会社を決めるとき、媒介契約の種類についても基礎知識が問われます。契約方法には専属専任媒介契約や専任媒介契約、一般媒介契約といった3つの種類があるのですが、一般媒介契約は複数の会社に販売活動の依頼ができるのですが、他の2つの方法は依頼できるのは1社のみです。

また、指定流通機構のレインズへの登録義務の有無や業務処理報告義務など契約方法の種類で変わるのでニーズに合う方法で契約を結ぶことが大切です。不動産売却の中では、必要書類を用意しておかなければならないシーンもあります。これは契約を締結するまでの間に必要なものや売買契約のときに用意しておかなければならない、

それぞれのシーンで必要書類の種類が異なるため慌てないためにも事前に何が必要になるのか、タイミングなども含めて把握しておいて事前に準備できるものは用意しておくことをおすすめします。なお、実印の印鑑証明書は3か月以内に発行したものが必要になるので注意が必要です。

不動産売却は事前準備と基礎知識が重要

不動産売却の流れの中でも、不動産会社選びや査定の方法、媒介契約には3つの種類があることや必要書類は事前に準備しておくなどポイントを解説しましたがいかがでしたでしょうか。

基本的に、不動産売却は事前準備が慌てないコツでありスムーズに売却を進めるポイントになるのでしっかり基礎知識を身につけて行うことをおすすめします。

家やマンション土地などの不動産売却を行うにあたり、二つの媒介契約の種類の中から選ぶ事になります。媒介契約の種類は不動産買取と不動産仲介であり、それぞれに特徴があります。事前に基礎知識やメリット、デメリットなどを頭に入れた上で、どちらが合うのかをしっかりと見極めておくことが大切です。

不動産買取の基礎知識を高めよう

不動産売却の方法の一つが不動産買取ですが、大きな特徴は買い手が不動産会社であること、市場に売却したい不動産を流通させないことが挙げられます。不動産買取を利用することには、買取価格が決まっているため買い替えを検討する場合には資金計画がたてやすい、スケジュールが立てやすいなどのメリットがありますが、その中でも短期間での不動産売却が可能である点が一番のメリットです。

不動産売却はかなりの時間を要すのが実情であり、その中でも一番時間がかかるのが買い手を見つけるための売り出し期間です。不動産買取の場合には買い手が不動産会社なので、この期間が必要なく、短期間での売却が期待できます。

反対にデメリットにあげられることは、売却価格が低く、相場価格の6から8割程度になることが挙げられます。手間がかからない分、売却価格が低くなってしまいます。急いで現金が必要な人や手間や時間をかけられない、売却を周囲に知られたくない場合には向いていると言えるでしょう。

不動産仲介の基礎知識も頭に入れておこう

不動産売却における媒介契約の種類のもう一つに挙げられるものが、不動産仲介と呼ばれるものです。不動産仲介とは不動産会社に買い手との間に入ってもらう一般的な売却方法です。売却したい不動産を市場に流通させることになるため、不動産買取とは売却までの流れが大きく異なります。売却活動を行い買い手を探すことになるため、ある程度の時間がかかることは覚悟しなければなりません。

不動産仲介のメリットとしては、市場価格に近い値段で売却できることや、購入希望者が多く不動産が少ないエリアでは高値がつくことなどが挙げられます。反対にデメリットは短期間では売却できないことと言えるでしょう。内覧にも対応する手間や時間がかかり、周りに知られずに売却をするのは難しくなります。

できるだけ高値で不動産売却を期待したい、手間や時間をかけられない、人気エリアや売却物件が少ないエリアの不動産を持っている人には、不動産仲介を選んだ方が良いと言えるでしょう。

どちらの方法が合っているのか見極めよう

このように不動産を売却する場合には、二つの種類から選択することになります。不動産買取も不動産仲介もメリットもあればデメリットもあります。何を一番重要視するのかが求められます。

不動産売却を考えた時に、誰に相談すればいいのか悩む方も多いのではないでしょうか。不動産売却で頼りになる相談先を、目的別に紹介します。不動産会社や税理士、不動産鑑定士などが代表的な相談先として知られています。

一般的な物件の取り扱いに長けた不動産会社

不動産売却のプロといえば、まず代表として不動産会社が挙げられます。不動産の査定はもちろんのこと、宣伝や案内、売却といったさまざまな業務を一手に担うことができるのが特徴です。不動産会社と媒介契約を結んでおけば、ほとんどの活動を任せることができます。売主の負担軽減のためにも無くてはならない存在です。

一般的な物件の売却であれば、相談先としてもっとも最適なのが不動産会社でしょう。一戸建てはもちろんのこと、マンションやアパート、土地の売買なども引き受けることができます。身内への売却をはじめとした特殊な状況を除き、ほとんどの物件に対応することが可能です。

また、不動産会社はこれまで積み重ねてきたノウハウに基づき、物件の売却で発生したトラブルに対応することもできます。目的別で言えば一般物件の売却にもっとも適しており、豊富な知識と経験は不動産売却を行う上で頼もしいサポート役になってくれるはずです。

不動産鑑定士と税理士も頼りになる

売却において不動産の価値を知りたい場合には、不動産鑑定士が手助けしてくれるでしょう。不動産会社で行う査定の他に、不動産鑑定士も土地の評価額を提示することができます。目的別で不動産鑑定士がもっとも向いている例は、相続をはじめとした相談です。公的な書類である不動産鑑定評価書を作成することもできるため、裁判関係でも活躍しています。

不動産売却の税金について知りたいなら、税理士を頼ることになるでしょう。一般的な買い物に比べて、不動産売却では大きな金額を扱います。売却益にかかる税金なども大きくなるため、税理士がいれば安心して任せることが可能です。

また、一戸建てやマンションなども含め、不動産売却で利益を得た際には確定申告を行うことが義務付けられています。確定申告は毎年2月中旬から3月中旬までと決められているため、税理士に相談しながら申告を行えば期間内に楽に完了できるはずです。

目的に合わせて相談先を選択しよう

不動産売却については内容に合わせて相談先を選択することで、より的確なアドバイスを受けることができます。不動産のプロである不動産会社は、売却完了までをサポートすることができるでしょう。不動産鑑定評価書を作成できる不動産鑑定士、そして税金関係の管理が可能な税理士も頼りになります。

不動産売却に関連する悩みは査定から宣伝方法、買主の見つけ方や契約の仕方まで多種多様です。どんな相手に悩みを相談すればいいのか、頭を抱えてしまう方もいるのではないでしょうか。不動産売却に関係した相談ができるプロには、土地家屋調査士や司法書士、弁護士などが挙げられます。

土地の境界線なら土地家屋調査士

不動産売却の中でも登記や測量に関連した相談なら、土地家屋調査士が最適です。土地家屋調査士は土地の境界を決める測量が可能な他、測量図の作成が行えるのも特徴です。不動産売却を行う場合、土地の境界線が判っていないと後々トラブルになる可能性があります。

基本的にすべての土地は隣の土地と接しているため、境界線の確定は必須となるでしょう。測量がされておらず境界線が定められていない土地を、買主は避ける傾向にあります。買主側からすると購入後に土地の境界に関する問題が出てくる可能性を考えると、立地や建物が良くてもなかなか購入に至らないのが実情でしょう。

なお、土地家屋調査士に境界線の測量を頼む場合には、隣接する土地の所有者の立ち会いが必要になります。境界線の確定の他に、隣接する土地の所有者の確認をしたい時にも土地家屋調査士に任せることができます。不動産売却において頼もしいサポート役となってくれる専門家です。

登記を頼める司法書士とトラブル対応ができる弁護士

一般的なイメージでは司法書士は不動産売却に関係していないように見えますが、不動産の表題登記をはじめとした悩みを解決してくれる存在です。司法書士は不動産の表題登記の他に、所有権保存登記や所有権移転登記をはじめとした不動産登記に関連する業務を行うことができます。登記に関係した悩みがある時には、もっとも頼りになる存在です。

不動産売却でトラブルが発生した場合には、弁護士の力を借りることになるでしょう。不動産取引は高額になることが多く、その分だけトラブルも発生しがちです。不動産に限らず法律に関するさまざまな問題を受け付けることができるため、幅広い相談に応じてくれます。

例えば不動産売却において契約書を交わしたにも関わらず、相手方が契約を履行してくれなかった場合なども、弁護士にアドバイスを頼むのがおすすめです。弁護士なら代理人として相手と交渉し、トラブルを解決に導くことができます。

不動産売却の悩みは専門家におまかせ

不動産売却に関係した悩みには、それぞれ異なる専門家に頼むことで解決することができます。自分がどんな悩みを持っているのか、解決方法はどこにあるのかを考えながら、もっとも適した専門家に任せると良いでしょう。

不動産売却を検討している人は、自分に最適な不動産会社を選択しなくてはいけないです。そのためにも選ぶ時に大手や中小(地元密着)などで判断するのではなく、実際に利用した評価・口コミをチェックするのが効果的です。そこで不動産会社の評価・口コミを確認する際、どのような部分に注目するべきなのか紹介していきます。

大手や中小(地元密着)などに関係なくチェック

人によっては大手しかチェックしなかったり、中小(地元密着)の不動産会社しか評価・口コミを確認しない場合があります。納得できる不動産売却を行うには、不動産会社の規模に関係なく、積極的に評価・口コミをチェックしないといけないです。

大手不動産会社の場合、簡単に評価・口コミを見つけられる可能性があるため、自分が望んでいる不動産売却を行えるのか判別しやすいです。しかし中小(地元密着)の不動産会社は利用している人が少なく、中々評価・口コミを見つけられない恐れがあります。

それでも根気強く探していけば、見つけることができるので諦めないで探していくのがポイントです。このように不動産売却を行うために不動産会社を選ぶ際、会社の規模に関係なく確認することが重要です。そのためにも時間をかけてゆっくりと評価・口コミを確認していき、自分にとって魅力的な不動産会社なのか見極めなくてはいけません。

悪い部分も必ず確認して判別すること

不動産会社を選ぶため、評価・口コミをチェックする時に良い部分ばかりに注目するのはよくないです。どんなに優秀な不動産会社でも良い部分があれば、悪い部分も存在しています。悪い部分も確認していき、問題なく不動産売却を実施できるのか判別することが重要です。

悪い部分もチェックする理由として、工作員もしくは業者に依頼された人が魅力的な不動産会社としてアピールするため、わざと良い評価をしている可能性があります。せっかく評価・口コミを確認しているにも関わらず、正しく判断できない恐れが出てきます。

良い部分と悪い部分を確認していけば、どんな不動産会社なのか利用していなくてもある程度判断することが可能です。安心して利用できるのか判断しやすくなるので、悪い部分をチェックして損することはないです。あまりにも悪い評価・口コミが多い不動産会社は、不動産売却やお金に関するトラブルに巻き込まれる恐れがあるため、警戒しなくてはいけません。

不動産会社の評価・口コミチェックはとても重要

不動産売却を検討している人のほとんどが1円でも高い金額で、取引を完了させたいと考えています。多くのお金を獲得するだけではなく、安心して不動産売却を行うためには積極的に不動産会社の評価・口コミを確認して、最適なところに依頼することが重要です。

不動産売却を検討している方、不動産会社なんてどこも同じと考えていませんか。それは大きな間違いです。ここで選択を誤ると売却後後悔することがあります。賢い選び方を知って間違いのない売買を実践すべきでしょう。

まずは不動産会社一括査定サイトを利用すべし

不動産売却の際に、インターネットで不動産会社の査定一括サービスを申し込むことはもはや常識の範囲とも言えます。不動産の買替の場合・買取の場合も安全に利用することが出来る上に、大手・中小(地元密着)の不動産会社の査定価格まで把握出来る査定サイトは、大変便利なものです。

不動産会社は大手・中小(地元密着)によって、その強みや得意なポイントが異なります。不動産売却を考えているのなら、どちらの不動産会社のほうが正しい選択となるか見極めるべきです。そのためにも不動産売却査定一括サイトを利用するのは、スピーディで賢明な選択と言えます。

もし、不動産買替の場合や買取の場合であっても、最初はこうした査定比較サイトを利用することがおすすめです。買替の場合と買取の場合とでは、頼る不動産も異なります。それぞれの分野を得意とする会社に依頼することが最良ですから、まずは一括査定サイトで適正な価格を算出する不動産会社に連絡をすることがおすすめです。

不動産会社の大手・中小(地元密着)の違いを知ろう

同じ不動産会社でも、大手・中小(地元密着)では得意分野などに違いがあります。大手は経営が安定しており、信頼度が高いことがメリットです。不動産買替の際は、複数の物件を所有していることもあり多いに役立つでしょう。地域密着型の中小企業は、地域の情報に精通していることが強みです。

独自の買取ネットワークを保有していることもあるので、不動産買取の場合満足のいく取引がしやすくなります。現在、自分が保有している不動産の特性を把握し、買取と買替どちらをメインに進めるのかをしっかりと決めることで、どちらの不動産会社に依頼をするかは自然と決まるものです。

加えて、担当窓口の対応もチェックしておくと良いでしょう。どちらも不動産の買取・買替に積極的なほうがスムーズな取引が出来るものです。意欲がなく、不動産を放置されたまま残されることは避けたいものですから、担当者の意欲も確かめる必要があります。

不動産売却を成功させるためには情報が大切

不動産会社は数多く存在します。ですが、自分のニーズにマッチした会社を選ぶことは難しいものです。インターネットの不動産査定一括サイトのサービスや、不動産の規模や担当窓口を積極的に利用し、正しく判断しましょう。

不動産の査定は物件の情報だけで行う机上査定と実際に現地で実物を見て査定するものがあって、最終的には訪問査定によって建屋や設備の状態などを確認した上で、査定が出るので机上査定の価格で売れるとは限らない事を知っておくと良いです。メリットデメリットがそれぞれあるので、知っておくと自らが利用する時に最適な方法を選びやすいです。

机上査定とはどんなもので訪問査定との違いとは

机上査定とは不動産情報から価格を査定する方法で、実際の設備の不具合や建屋の劣化具合などが加味されていません。もし実際に売却する不動産が平均以上に設備や建屋が傷んでいると査定額が下がったりしますし、逆に状態が平均よりも良いと机上査定時よりも価格が上がる事もあります。

机上査定の訪問査定との違いは情報だけで査定ができる事です。現地に訪問での不動産査定が必要ないので、手軽にできる不動産査定の方法とも言えます。最初の段階で机上査定を使った場合は机上査定で価格が出てもそのまま売却するのではなく、最終的には訪問での査定をするという流れになります。

訪問査定との違いとして最終的に買取をしてもらえる金額とは限らないというところが大きな違いです。おおよその金額で良いので、より多くの業者からの見積もりを見たいという場合は、机上査定の一括見積サービスを使うと効率よく複数社の提示額を知る事ができます。

机上査定と訪問査定のメリットデメリット

机上査定とは訪問で現物を確認せずに不動産の情報をもとに行う査定で、訪問査定は現地で現物を見て状態を確認する方法です。それぞれのメリットデメリットがあるので、知っておく事で上手く活用できます。机上査定は情報を提供するだけ査定ができるので、手軽に複数社から見積もりを請求できるのがメリットです。

デメリットとしてはあくまでも情報だけの評価なので、現地で現物を確認する流れの中でマイナスポイントが多くて減額になる事もあります。不動産査定を訪問査定で行った場合のメリットデメリットは現地で現物を査定するので、実際の買取価格を教えてもらえる事です。

逆にデメリットはおおよその価格でも良いので、多くの業者から見積もりをもらおうと思っても、訪問に対応する必要があるので時間と労力がかかるという点です。机上査定を利用したとしても最終的な価格は実物を見てから決まるという流れになるので、それぞれの事情にあった方を選択すると良いです。

机上査定と訪問査定を使い分ける

机上査定と訪問査定ではメリットもデメリットも違うので、それぞれの事情にあわせて選ぶと良いです。最終的には売却する不動産を現地で見て査定されるので、情報だけで売却をするのは基本的に難しいです。

不動産査定を行ってもらう際には、なるべく高い価格で取引ができるように工夫をしなくてはいけません。不動産会社は、それぞれで買取に関する査定の基準を設けていますのでまずはそれを知るところから始めていきましょう。

不動産査定で重要な築年数の基準

中古住宅高値査定の基準として最も重要な要素が、築年数です。建築物は、経年劣化しますのでそのままの状態で放置すると必ず価値が下がります。この要素は非常に重要で、築年数が経過すればするほどその価値は着々と落ちていきます。

具体的には、5年も経過すれば不動産査定は新築の約5割程度になると考えられていて、築年数で20年を超えれば1割になるとされています。そして、もう1つ重要なのが不動産会社の中古住宅高値査定の情報を得るという点です。

基本的に、不動産査定では仲介業者を通した取引になりますのでこの部分の情報は不可欠です。実際に、不動産会社を通した直接的なやり取りを行う場合には仲介業者の約7割程度の価格になると考えられています。中古住宅高値査定には様々な要素が存在しますが、その中でもリフォームやリノベーションのための費用や相手会社の利益分などを考慮した金額になるため、この基本を理解しておくことが大切です。

中古住宅高値査定をしてもらえるタイミング

不動産業界は、他の業界と比較しても需要と供給がとても大きく左右します。例えば、不動産市場が1年の中で活発化しているときには全体的な傾向としても買取相場が大きくなる可能性が高くなります。

具体的には、新成人や社会人にとって新しい生活が始まる1月から3月は不動産会社にとっての買取時期です。他の時期で不動産査定が低く見積もられていたとしても、この時期になると高額になる可能性はあるのでチャンスです。

また、複数社の買取査定の情報を集めておくことは必須です。これは、それぞれの不動産会社で買取査定の要素が全く違うことがあるからです。各不動産会社は、各々の目的で中古物件の取引をしています。他の会社で安く見積もられてしまっても、その会社の目的に合致するのであれば十分に高額な取引は可能になります。特に、中古物件の場合は戸建ての実績があるところを選択することでより良い取引ができます。

重要な要素をまとめて取引しよう

不動産査定では、高額査定のためのポイントとタイミングを抑えておくことで効率的な取引を行えます。一律に同じ基準で見積もりを行うわけではないので、それぞれの不動産会社の情報収集を行うことが大切です。

中古住宅売却をするときに、最初に不動産査定を依頼することになりますが、実際に引き渡しをするまでの流れや期間を知っていると役立つ筈です。一括査定のようなサービスもあるので、便利なサービスを利用するとスムーズに引き渡しまで到達できます。

査定を依頼するときのコツと契約の結び方

住宅を持っている人は中古住宅売却をすることができますが、不動産査定を依頼することで住宅の価値を把握することができます。査定を依頼するときに一社だけ利用すると、正確な査定額なのか分からないです。そのため複数の会社を利用したほうが安心できますが、そのような場合は一括査定を利用するとスムーズに不動産の価値を把握することができます。

1社ずつ査定をお願いすると時間がかかりますが、一括査定であれば一気に結果がでるので、簡単に中古住宅売却を開始することが可能です。不動産査定が済んだら媒介契約の締結をすることになりますが、専任ではなく一般媒介契約を結ぶことで、複数の会社から物件を売りに出すことができます。

この段階までの流れを意識しておこなうことで、通常は1年程度かかる期間を短くすることが可能です。少しの工夫で中古住宅売却にかかる期間を短くすることができますから、初めて売却を経験する人は簡単な流れだけでも覚えてしまうのが大切になります。

購入希望者と交渉をすることになる

中古住宅売却をするときに重要になるのが、購入希望者との交渉になります。話し合う内容としては基本的に価格であり、購入希望者側はできるだけ安い価格で買いたいと考える筈です。そのため売却価格よりも値引きをするように交渉をしてくる筈ですが、そのときに値引きをするのかは所有者側が決めることができます。

妥協をすることができない場合は、強気に対応をしていけば問題ありませんが、早く売却をしたいと考えている場合は多少の値引きを受け入れてもいいかもしれないです。交渉の部分は各自で自由に調節をすることができますから、よく考えながら対応していくのが大切になります。その後に不動産売買契約を結ぶことになり、引き渡しまで移行をしていくことになる筈です。

交渉の内容や期間はケースによって違いがありますから、媒介契約を結んでいる会社側との連携も大切になります。相談に適切に対応してくれる所を利用したほうが、安心して中古住宅売却で成功できる可能性が高いです。

査定などを工夫して交渉を上手くやると成功しやすい

不動産査定をするときに一括査定を利用すると便利ですし、一般媒介契約を結ぶと複数の会社を利用することができます。価格の交渉をするときに上手く対応することができれば、各自の理想にあった中古住宅売却を実現することが可能です。

不動産査定を進めて中古住宅を売却する際には、中古住宅独自のトラブルが起こる可能性があります。中古住宅注意点を確認しておくことで、安心して売却を行うことができるでしょう。中古住宅注意点や起こりがちなトラブルや、中古住宅の基礎知識を紹介します。

売り主は中古住宅の瑕疵を軽視できない

中古住宅の売却を進める時にまず知っておきたいのが、瑕疵担保責任(契約不適合責任)の存在です。瑕疵担保責任(契約不適合責任)は売り主に発生するもので、住宅の傷や設備の不具合などを対象としています。

例えばシロアリの被害や水道管の破裂、雨漏りや壁のヒビなどが挙げられるでしょう。買い主が中古住宅で瑕疵を見つけた場合、売り主に対して損害賠償請求を行うことができます。対処をしなければ契約解除請求へと進む可能性もあるため、瑕疵担保責任(契約不適合責任)は売り主にとって軽視できない項目です。瑕疵として認められるのは物件についての物理的な傷だけではなく、事件や事故を含めた心理的瑕疵も含まれます。

放置されたままの近所の空き家や悪臭、環境なども該当するため注意が必要です。不動産査定を行った際に、瑕疵についても話しておくと良いでしょう。住んでいる当人では慣れてしまっていて判らない瑕疵があるのも、中古住宅注意点です。

告知書に瑕疵を記載してトラブルを防ぐ

売却後のトラブルを防ぐために重要になるのが告知書です。物件状況確認書の名称でも呼ばれ、買い主に対して中古住宅の状況を知らせます。契約書や重要事項説明書に記入されていない事柄も掲載できるのがポイントでしょう。告知書には物理的および心理的な瑕疵や近隣の状況なども記しておきます。

売却時には不動産査定の他にホームインスペクションなども実施しましょう。専門家による住宅診断を行うホームインスペクションで、第三者の目から見た結果を得ることができます。また、中古住宅の売却では瑕疵保険の利用もおすすめです。なお、物件についてのトラブルの他に、取引で利用されるローン特約や売却手付にも注意が必要です。

ローン特約は、買い主が銀行などのローンを組むことができなかった時に利用されます。買い主の経済状況は取引がスムーズに進むかどうかに直結するため、ローン特約について確認しておきましょう。中古住宅の売却手付では解約手付などもあり、こちらも重要です。

中古住宅の基礎知識を身につけよう

売り主側に悪意はなくても、高い金額を出して購入した中古住宅に瑕疵が見つかった場合、買い主が損害賠償を行う可能性はあり得ます。中古住宅の売却では物理的および心理的な瑕疵、ローン特約、売却手付などに注意をする必要があります。

不動産売却にあたりまず始めにやらなければならない事は、どこの不動産会社に不動産査定を依頼するかということです。数多くの不動産会社があるので不動産売却を成功させるためにも、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。良い会社の見分け方や営業マン 決め手となるポイントなどを把握しておきましょう。

良い不動産会社の見分け方を知ろう

不動産会社の中には、自分の会社の利益しか考えずに法令を無視した営業活動を行っているところが少なからずあるのが実情です。このようなところに依頼すれば、顧客の立場に立った提案をしてもらえるはずがありません。良い不動産会社を判断する上での見極め方としては、必要な資格を持っているかどうかです。

不動産業を営業するためには資格が必要です。この資格の種類は二つのものがあり、どちらか一方を取得していれば問題はありません。この資格は公式ホームページに免許番号が載っているかどうかで確認することができるでしょう。そして実績や営業年数が豊富であるかどうかも重要です。

このような会社であれば豊富なノウハウや実績もあり、適切な不動産査定を依頼することができます。営業年数が長いということは、継続して利益を上げ続けていることの証です。不動産査定を依頼する場合には、一社だけに依頼するのではなく複数の会社に依頼し、具体的に説明してくれるかどうかを確認しましょう。

営業マン 決め手になるポイントも確認しよう

どんなに良い不動産会社であったとしても、対応にあたる営業マンのことが信頼できなければ、不動産売却が成功するとは言えません。不動産売却は数ヶ月の間営業マンと一緒に活動を行うことになるため、関係性は非常に重要と言えるでしょう。このようなことから事前に営業マン 決め手になるポイントはどのような部分なのかを把握しておくことも重要です。

そのポイントの一つに契約を急かさないかどうかが挙げられます。多くの人が何かしらの契約を結ぶ際にはすぐに答えを出すのではなく、よく検討して決めたいものです。それなのにも関わらず契約を急かしてくるような営業マンは、あまり信頼できません。

これは自分の成績のことしか考えていないことの表れであり、心地の良い取引ができない可能性が高まります。考える時間を与えてくれる営業マンの方が、親身になって一緒に取引を進められることでしょう。こちらの話をしっかり聞いてくれるかどうかも重要です。

不動産会社の営業マンもよく確認しよう

このように不動産会社の見分け方も大切ですが、営業マン決め手となるポイントについてもしっかりと押さえておかなければならない事が分かります。会社の営業マンも信頼出来ると納得してから、不動産査定を依頼するようにしましょう。