不動産売却の際の査定方法には訪問査定と簡易査定の2つがありますが、不動産の査定か価格を決めるための計算方法には何があるのかご存じでしょうか。ここでは、不動産の査定価格を決める3つの計算方法でもある取引事例比較法や原価法、収益還元法の計算方法の特徴について解説していくことにしましょう。

取引事例比較法は簡易査定で利用される計算方法

一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に対してまとめて見積もりの依頼ができるメリットがありますが、一括査定では簡易査定と呼ぶ方法で金額が計算されます。この手法は、取引事例比較法と呼ぶ計算方法で金額が算出されるのですが、類似条件やデータを持つ不動産が過去にどのような金額で取引されていたのか、このような条件で金額が割り出されるのが取引事例比較法です。

業界内には全ての不動産会社が共有することができるデータベースがあるので、過去の取引事例は簡単に調べることが可能です。土地の価格の場合は、同じエリアにある過去の取引事例を利用して平均的な坪単価を割り出してから査定を行う土地の坪数にかけて金額を算出することができます。

ただ、一戸建て住宅などの場合は家ごとの個別事情が大きくなるので取引事例比較法はあまり正確な査定結果を導く出すことはできないのですが、個別事情が少なくて同一条件の物が多い都市部のマンションなどの場合は有効な査定の仕方といえます。

原価法や収益還元法の特徴について

原価法や収益還元法も計算方法になるものですが、現状の建築物を解体して全く同じ規模の建物を建築したときにかかると予測される費用（再調達価格）を計算してから、建物の老朽化部分の価値を差し引いて（減価修正）金額を割り出すのが原価法です。

原価法の計算方法は、再調達価格×延べ床面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）で計算することができます（残耐用年数は耐用年数－築年数で求めます）。一般的に、一戸建て住宅の査定は土地部分は取引事例比較法を利用して計算、建物は原価法を使って金額を割り出すケースが多いようです。

収益還元法は対象物件が将来的にどのくらいの収益を見込めるのか予測して、これを基して査定額を決める計算方法です。収益の文字があることから分かるかと思われますが、収益還元法は一般的な個人の住居用不動産売却で利用するのではなく、主に不動産投資向け物件の査定で活用される計算方法法です。

一括査定は取引事例比較法が主流

不動産査定の計算方法には、取引事例比較法と原価法などがあり投資物件などでは収益還元法と呼ぶ計算方法で査定額を導き出すことが分かったのではないでしょうか。

一般的には、一括査定サイトでは取引事例比較法が採用されるけれども、一戸建て住宅などでは土地は取引事例比較法で計算して建物は原価法で算出されるケースが多いといいます。