生前整理などの目的で不動産の名義変更を行って子供などに相続させるとなったとき、贈与税などの税金が発生するのではないかなどと考える人は多いといえましょう。ここでは、不動産の名義変更と贈与税の関係や不動産資産価値の評価方法、贈与税などの税金の計算方法や節税の仕方などを解説していくことにしましょう。

不動産の名義変更と贈与税や評価方法について

不動さんは所有権を法的に証明する目的から法務局で登記が行われていますが、売買や贈与などにより所有者が移転することを名義変更といいます。名義変更が行われると売却した側に所得税などの税金の納税義務が生じますし、贈与する場合でも不動産の評価額が110万円を超えているものは贈与された側に譲与税などの税金が課税されることになります。

不動産の贈与税は評価額が110万円を超えると納税義務が発生するわけですが、評価額は建物や土地など評価の対象により評価方法が変わります。基本的に、家屋の評価は固定資産税評価額で土地は路線価方式もしくは倍率方式でそれぞれ評価されることになりますが、路線価方式は市街地にある宅地の場合でこれ以外の宅地は倍率方式です。

なお、家屋の固定資産税評価額は役所から郵送される固定資産税納税通知書もしくは役所の固定資産税係の窓口などで確認ができますが、一般的には取得価格の6割から7割が評価額として固定資産台帳に記載が行われています。

贈与税の計算方法や節税に効果的な控除について

贈与税の計算方法では、課税価格の算出と贈与税の税額の算出が必要です。課税価格の計算方法は、土地や住宅の評価額－基礎控除額（110万円）で求めることができます。譲与税の税額は、課税価格×税率－控除額になるのですが、これらはは基礎控除後の課税価格により税金の割引率および控除額が異なります。

ただ、贈与の関係により特例税率が適用される場合と一般税率が適用されるケースがあるので注意しなければなりません。特別税率の場合は、贈与を受けた年度の1月1日時点で20歳以上になっている子供や孫などのような直系卑属が、祖父母や父母などの直系尊属から贈与を受けている場合です。一般税率は、直系尊属から直系卑属への贈与以外の際に適用されるものです。

なお、この控除額は本来納めなければならない税金を減らすことができるもの、いわゆる節税効果を期待できるものになりますが節税する方法には固定資産評価額を減らす方法や控除額を増やす方法、そして住宅取得等資金贈与の特例を使うなどの方法が効果的です。

贈与税を節税する方法には3つがある

相続時精算課税制度は贈与税の控除額を増やす方法の一つで、これを使うと節税効果を期待できます。他にも贈与税の配偶者控除を利用する方法や住宅取得等資金贈与の特例など、ケースバイケースで利用できるものがあるので上手に活用すれば本来納める税金の額を減らせる効果を期待できるわけです。