収益物件を所有している人の中には、その賃貸不動産を売却したいなど考えるケースもあるのではないでしょうか。

この場合は、オーナーチェンジ物件の形で賃貸不動産を売却する形になりますが、ここでは賃貸に住む入居者の住む権利などを考え、借家契約（賃貸借契約）を踏まえながら入居者がいる場合の筆よな手続きや査定の際の注意点など解説していくことにしましょう。

入居者がいる場合は住む権利が一番に保護

入居者がいる賃貸不動産を売却する場合、入居者を退去することはできません。都市部など一部のエリアは例外になりますが、基本的に賃貸用の収益物件は一般的な住宅と比較すると売買の需要が限定されていると言います。

そのため、賃貸中の不動産は空室よりも低めの価格で取引が行われるケースが多いのです。少しでも高く売るなどの理由でリフォームやリノベーションを行い家賃を高めに設定する方法もあるけれども、これは入居者がいるときにはできません。

オーナーチェンジなどの場合は、入居者がいる場合で売買は可能ですが、借家契約（賃貸借契約）と呼ぶ不動産の陳謝契約の中には借りる側の権利を法律で保護を行うなどの考え方があるので借主側が契約を守っている限り売却したいので退去をお願いするなどができないわけです。

所有者および管理会社の契約内容は色々なものがあるけれども、入居者がいる場合は住む権利が一番に保護されるようになっています。

借家契約（賃貸借契約）には2つの種類がある

借家契約（賃貸借契約）には、普通借家契約と定期借家契約の2つの種類があるのですが両者の違いは期間の定めの有無で、普通借家契約は期間の定めがありませんが、定期借家契約には期間の定めがあるなどの特徴があります。

そのため、定期借家契約の場合は期限を迎えたときにはオーナーに都合で売却するので退去して欲しい、これを例外として認めて貰えることもあるといいます。ただ、売却が1か月後に迫っているのでそれまでに退去をして貰うなどのオーナー側の都合を押し付けることはできない、あくまでも期限がくる半年前までに借主に対して間もなく期限を迎えるので退去の準備をする旨を伝えることが大切です。

ところで、オーナーチェンジ物件の場合はその不動産が将来的に生み出す収益から逆算した形で査定が行われるのが一般的で、これを収益還元法と呼ぶ査定方法で行われます。現在の賃料における収入や管理費などの支出を計算して利回りがどのくらいになるのか導き出す、この利回りの大きさがオーナーチェンジ物件の価値の目明日になります。

入居者に退去をお願いして売却する方法

入居者いる場合の収益物件の売却は、入居者の保護がある関係から退去をお願いして売却することはできません。しかし、借家契約（賃貸借契約）で定期借家契約を結んでいる場合は例外として認められる、半年前に伝えることで退去して貰い売却することができます。