不動産売却は高額なお金が動く取引になるので、税金が課税されるのではないかこのように考える人も多いといえましょう。売却のときに生じる利益は課税対象になるけれども、その中でも注意しておきたいのが譲渡所得税や住民税などの税金の種類です。

こちらでは、不動産売却のときの税金の種類や計算方法、節税の方法などを解説していきます。

税金の計算はコツを掴めば簡単に計算できます

税金の計算と聞くと苦手意識を持つ人は多いかと思われますが、計算方法のコツや計算式などを理解できれば誰もが容易に行うことは可能です。不動産売却のときには売却益となる利益が発生しますが、売却利益は譲渡所得と呼ばれるもので金額が3,000万円以下のときには税金の特例が適用されるので課税されることはありません。

しかし、3,000万円以上で売れたときいは売却益から特例が適用される3,000万円をさしひいた金額が課税されることになります。例えば、4,000万円で売却になったときには4,000万円－特例3,000万円＝1,000万円となり税金がかかるのは1,000万円になるわけです。

また、取得費などのような売却に必要となる経費を売却益から差し引くことができますし、所有していた期間が5年以下では約39％、5年を超えている場合は約20％など年数により税率が変わるのが特徴です。所得税以外にも、印紙税や登録免許税、消費税など税金の種類があることも覚えておきましょう。

譲渡所得税や住民税の計算方法と節税のポイント

譲渡所得税や住民税は、不動産売却で発生する税金の種類になりますがこれらの税金の計算方法を知っておくと節税効果への期待も高まります。3,000万円の特別控除を利用するケースと利用しないケースの2つがありますので、両者の計算方法を解説しておきます。

特別控除を利用しない普通の計算式は、売却価格－購入価格－諸費用×税率で求めることができます。購入価格が分からないケースもあるかと思われますが、この場合は売却価格×5％の金額を入れておきましょう。諸経費には、売却時と購入時の費用をそれぞれ計上することができます。

税率は5年以下では39.63％、5年を超えると20.315％になりますので節税効果が期待できるのは税率が大きい5年以下になります。ただ、特例を使えば節税が可能になるので上記の計算式に特例の3,000万円を追加、売却価格－購入価格－諸費用－3,000万円の特例×税率で求めることができます。

3,000万円の控除を受けられる適用の要件

3,000万円の特別控除が適用されると税金がゼロになることもありますし、ゼロにならない場合でも節税効果を期待できます。適用の要件には色々な項目があるのですが、居住用財産であることが前提です。